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地产泡沫化扭转了,到底是什么意思?

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房地产贷款余额增速趋势性地低于全部贷款余额增速

既然,泡沫化倾向止住了,那去年以来非常紧张的地产金融政策,就开始全面纠偏了!

3月16日,金融委顶层部署,一行两会,外汇局集体发声。对于房地产,字数很少,信息量很大。


这是什么信号?四个字,“稳定预期”!对地产,则提出了,要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。有人认为,楼市政策底和市场底都来了。我们再重温一下,不久前银保监主席郭树清的讲话,就更能理解,政策底真的来了。这就是金融政策工具,如果金融认为底部来了,对市场才有更大的作用。

3月2日,银保监会主席郭树清与5家大型金融机构董事长一同出席国新办新闻发布会,介绍促进经济金融良性循环和高质量发展等有关情况。在会上,郭树清指出,房地产泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转。值得注意的是,过去几年郭树清曾经多次强调,房地产金融化、泡沫化倾向比较明显;也多次提醒风险,称房地产是威胁金融安全最大灰犀牛。


这一次,郭树清一反常态,称房地产泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转(注意这里的用词是“根本性”)。那么,根本性扭转是什么意思呢?笔者认为包含以下几方面:

一是,房地产贷款余额增速趋势性地低于全部贷款余额增速。2013年到2020年一季度,房地产贷款余额增速一直高于全部贷款余额增速,但从2020年6月份开始,这一趋势开始全面扭转。

从2020年第二季度开始,全部贷款余额增速超过房地产贷款余额增速的幅度,从0.1个百分点扩大至2021年第三季度的4.3个百分点,2021年季度“增速差”平均为3.1个百分点。一方面,这显示了资金过度流入房地产市场的问题得到根本扭转;另一方面,疫情后货币政策开始正常化,且房地产金融长效机制开始全面落地,资金和楼市之间的防火墙开始建立。

2021年,全国房地产贷款余额增长7.9%,增速创近十几年来新低;

二是,房地产贷款集中度持续下降。截止到2021年四季度,房地产贷款占各项贷款的比重为19.10%,同比下降了7.24个百分点,自2020年9月以来呈现连续下降的趋势;

三是房地产信托规模持续下降,2021年三季度房地产信托余额较去年同期下降约12.06%,自2019年三季度以来连续9个季度下降。

四是,金融机构自主的房地产风险管控机制开始形成。从央行公布的金融机构贷款投向数据看,截至2021年末,房地产开发贷款余额12.01万亿元,同比增速仅为0.09%,房地产开发贷存量余额则连续三个季度负增长。这表明,因部分民企开发商信用风险的持续暴露,虽然央行等部门要求商业银行保障房企合理的融资需求,但是商业银行出于风控方面的考虑,对新增房地产开发贷的发放仍极为审慎,开发贷持续收紧的状态并未有明显的改善。

五是,在控制住资金流向地产的同时,金融供给侧改革正在推进。最新数据显示,购房者的合理住房需求进一步得到满足,2021年个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

截至到2021年11月末,投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。2月8日,央行和银保监发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》,明确提出加快建立完善住房租赁金融制度。也就是,针对“十四五”期间将保障性租赁住房作为住房工作的重点,相应地改革现有的金融管理制度,促进地产行业转型。

既然,泡沫化倾向止住了,那去年以来非常紧张的地产金融政策,就开始全面纠偏了!

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发布日期:2022-03-18 16:55:15

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