2021年上海楼市进入尾声，不少房企开始抓紧回笼资金，楼盘认购签约节奏加快。

从过去三个月来看，上海二手房成交量缓慢回升。如果把时间轴拉长可以发现，相比今年上半年月均2.5万套的成交“热度”，下半年出现降温，出现企稳趋势。近三个月的成交量回归到2018、2019年的水平。

“沪十条”“沪七条”“二手房交易增加价格核验环节”等细则落地后，上海向市场释放出明确的稳定信号。今年8月，上海二手房贷款开始实行“三价就低”规定，即在合同网签价、银行评估价、涉税评估价中，择相对最低的价格来审批贷款额度。

“这一规定直接影响了二手房市场表现，让买卖双方的预期回归理性。”上海中原地产资深分析师卢文曦说。一位在杨浦区工作的房产中介告诉记者，相比今年年初的“抢手”“供不应求，下半年二手房成交速度有所下降。“不少买家处于观望状态，不着急入手，现在成交的房子有不少是房东急售，所以有一定幅度的降价”。

虽然上海的二手房市场普遍出现议价空间，但是“打骨折价”仍属于个别现象。业内人士表示，个别楼盘大幅降价不排除是博人眼球的促销行为，最终还是要看实际成交价格。“就政策层面看，上海始终坚持房地产市场平稳健康发展的态度。”

那么，接近年底，随着银行贷款放款速度逐渐恢复往昔，上海二手房市场整体情况如何？

现在上海二手房到底好不好出手？价格是涨还是跌？哪些小区最抗跌？又有哪些小区跌惨了？

下面，悦住小编带大家一起来看看！

01

二手房参考均价

上海二手房市场均价大致呈现微幅下跌态势。

自下半年上海二手房市场实行“三价取低”政策开始，不论是成交量还是成交均价，调控效果显著。

根据上海链家数据显示，2021年10月二手房成交37630元/㎡，环比增长1%，同比下降7%。

11月成交均价为37241元/㎡，较10月再降1%，创今年新低。

02

二手房挂牌量

二手房挂牌量代表了供求关系的变化，对二手房的均价有一定的影响。

据诸葛找房数据显示，目前上海的二手房挂牌量为48073套，数量着实不少。

和庞大的基数、每月的增长量相比，市场的去化速度始终是比较慢的。

而且值得一提的是，在今年7月出，上海二手房挂牌量一度超过7.8万套。

如今挂牌房源数量锐减，显然不是因为去化快，一方面是上海二手房参考价发布后大量不合规房源被平台清退，另一方面则是不乐观的市场环境下，大批业主撤销了挂牌在观望。

03

最高降价155万

上海一批业主正在降价抛售

根据以上三个数据可以看出，现在二手房市场的情况还是不容乐观的。

受市场影响，现如今降价、急售这种字眼在二手房市场随处可见，今天我就给大家介绍几套最新的降价房源。

注意，这里只是让大家感受一下二手房市场的变化，并不是建议大家去买二手房。

1. 刚刚，浦东三林业主直降155万卖房！

太平洋房屋数据显示，12月24日，浦东三林永泰花苑一套建面约135㎡的高层调整了挂牌价，总价从1070万元降至895万元，直降155万元！

永泰花苑位于三林板块，浦东中外环，堪称上海性价比之王，北边是前滩、东边是御桥，南面是浦江，江对岸是徐汇的华泾板块。

单从区位来说，小区地理位置还是不错的。例如去往陆家嘴基本上可以控制到30分钟至40分钟。还有11号线地铁，直接到徐家汇方向。

目前，小区的均价66029元/㎡，共有24套房源在售。

业主如此大幅度降价，显然是现在楼市低迷，对自己此前的市场判断产生了怀疑。

2.撑不住了！上海一小区现多套降价房源

近日，位于闵行莘庄的绿梅二村现多套降价房源，其中一套建面约46㎡的房源，直降82万元！

与此同时，一套建面约97㎡的房源也调整了挂牌价，总价从550万降至480万，直降了70万元。

另外，该小区还有一套24小时内降价50万的房源，建面约60㎡，两室一厅一卫，高楼层，户型是它太大的硬伤。

绿梅二村为1993年建成，均价为68105元/㎡，目前有43套房源在售。虽然小区房龄较老，但已配备了电梯。

同一个小区现多套降价房源，有的甚至下降近100万，依然没能成功卖出，也说明了大多数买房人持着观望态度，一批业主看来是坐不住了！

04

注意买二手房不能忽视两大因素

流通性和保值增值能力

对绝大多数人来说，买房都是人生中极为重要的一件事情。哪怕是用来自住，大家也都希望能够保值甚至增值，方便以后进行置换。

因此在置业之初，房源的流通性和保值增值能力就应该成为我们选择的重要指标。

如何保证房子的流通性？

很明显，二手房市场区域分化已经成为主流，“XQ论”风险日益增加，“地段论”成为安家置业的金科玉律。

好的地段会吸引更多的人关注，关注的人多，房子自然也就好卖，比如前滩、杨浦区、黄浦区、静安区的小区，关注度一直排在前列，而且就成交均价来说，也是相对较稳定的。

除了地段的优势外，这些小区也不乏地铁、优质生活配套等外部资源的加持，全方位占优的小区自然是我们选择时的第一考虑，当然也要结合自己的承受能力和实际生活状况，对部分资源做出取舍，选择性价比最高的房子，毕竟最适合自己的才是最好的。

二手房市场人心浮动，有些业主抛售房产，有些业主持观望态度。

对于接下来二手房的走势，随着信贷政策的放松，市场信心是最为核心的一环。如果年前市场各方依然观望，那么二手房市场恐怕更加艰难。

因此，对于二手房业主来说，在这个节骨眼上的选择尤为纠结，堪称进退两难。

对此，你怎么看？