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2022年,中国楼市10大趋势

关键词:房地产,城市会,政策,房企,房价税,模式,市场,问题

房地产税试点大概率还会如期推进

文|凯风

2022年,楼市会不会逆转?

01

2022年,楼市四问

2021年,堪称中国楼市的大转折之年。

上半年还是万人抢房、房价涨的热潮,下半年房企暴雷、房价下行屡见不鲜。

对于房地产的未来,可谓莫衷一是。

关于2022年,市场最关注的问题有四个:

一是,政策见底,市场、房价会不会见底?

二是,坚持房住不炒,还是开启新一轮涨价去库存?

三是,暴雷房企会不会绝境逢生?烂尾楼会不会一烂了之?

四是,房地产税试点,何时落地?

这些问题,其实早已有了政策定调。

02

房住不炒VS涨价去库存

房住不炒,仍在各种场合被频繁提及。

继中央经济工作会议重申“房住不炒”的大原则之后,央行、住建部等部门多次提及这一原则。

近日,住建部部长在接受新华社专访时指出,牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段


这次,不仅重申“房住不炒”,而且再提“房不刺激”,可见楼市政策底线仍在。

可以说,房住不炒,将是整个十四五时期(2021-2025年)的政策主基调,短期不会轻易改弦更辙。

除此之外,这次专访,还透露出一系列关于房地产政策走向的关键信息:

1、坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标……确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

2、保持调控政策连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制,落实城市主体责任,强化省级政府监督指导责任,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

3、过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续,“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。

4、房地产市场的基本面没有变,住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段。同时,2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全,居民改善居住条件的需求比较旺盛。

这些定调,释放了什么信号?

03

问题房企:

不躺平、不烂尾是底线

问题房企不能继续一“躺”了之,“保交楼”是首要任务。

前不久,中央经济工作会议首提“精准拆雷”,这次进一步明确将“保交楼、保民生、保稳定”作为首要目标。


可见,经过半年多的发酵之后,对于暴雷房企的处置思路日益清晰化:

一是,以法治化市场化为原则,而非通过行政手段兜底。

二是,既不能任由暴雷房企“躺平”等待救市,更不能让房企借助“大而不倒”形成绑架乃至要挟。

三是,房企要想得到救助,债务危机要想得到化解,“保交楼”就是第一位的。

如果连“保交楼”都做不到,这样的龙头房企显然就失去了救助价值。

此前,恒大多次宣称将“保交楼”作为首要任务,许家印更是喊出了“不允许任何人躺平”的话,这就是以自救来表态的体现。

面向未来,这一次不会再有一波大水漫灌,让问题房企上岸了,债务重组或许是最佳选择。

日前,恒大已成立债务化解委员会,其中不乏国企、不良资产处置公司。


恒大债务化解委员会,共有7名成员,除了包括许家印在内的2名恒大高管之外,其他5名成员均来自外围:

  • 既有以越秀集团、粤海集团为代表的国企,还有专司不良资产处置的信达集团。

这或许透露出暴雷房企未来债务化解的思路。


04

因城施策:

有城市收紧,有城市“救市”

官方指出:继续稳妥实施房地产长效机制,落实城市主体责任,强化省级政府监督指导责任。

前不久,重要会议提及“因城施策”。既然是因城施策,那么调控的主体责任就更多压到了地方身上。

毕竟,不同城市市情不同、房价泡沫程度不一、经济人口基本面更是千差万别,所以楼市调控大概率不会一刀切。


换言之,热点城市可能会继续维持政策高压,但短期不会继续加码;但如果房价有走热势头,调控高压随之直接盖上。

至于三四五线城市,不无边际松绑的可能。

正如《2021年,公开“救市”第一省来了》一文所分析的,据不完全统计,目前已有21城出台“限跌令”,超过20个城市发布买房补贴政策,而黑龙江、吉林两省甚至主动下场托市。


黑龙江有关部门曾发文要求“全力冲刺房地产业增长”,不过这一文件一天之后就被撤下。

可见,即使是边际性松绑,也不是什么政策都能允许。

05

房地产税试点:

该来的迟早会来

近日,中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件,首次详解房地产税改革试点幕后信息。


其中提及:

由于房地产市场全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

这一消息被某些机构断章取义,认为是房地产税试点推迟的信号。

事实上,这一表述,恰恰是为何要搞房地产税试点的依据:正因为房地产税立法相对复杂,所以才需要试点先行。

更关键的是,这一表述,是房地产税改革试点方案获得通过时的政策讨论内容。

房地产税试点改革,早在2021年10月就已获批,何来推迟之说?

所以,唯一的悬念是谁会成为第一批试点城市?哪些地方首当其冲?(参阅《房地产税试点,又有新消息了》)

从近期透露的信息来看,房地产税试点大概率还会如期推进,最迟明年上半年就会有结果了。

多说一句,房地产税试点越早落地越好,否则一直都是悬在市场头上的达摩克利斯之剑,对市场影响更大。

06

新的政策“歧视”:

刚需、投资、炒房区别对待

最近,“保障刚性住房需求”被强调了多次。

继重要会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,这次住建部门进一步明确“保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求”。

可见,政策只维护两类合理的住房需求:刚性需求,改善型住房需求。换句话说,就是首套与换房的改善需求。

刚需与投资、炒房的区别化对待,未来会长期存在。

房贷利率上,首套与二套的首付比例、加成点数,乃至放款周期,都会存在明显差异。

未来在房地产税上,刚需或有免征面积,而多套房或许会有累进税制。

至于炒房团,则会面临政策的持续高压。

2021年,北京南城房姐、深圳深房理、杭州奥体房姐的遭遇就足以说明一切。

07

防止大拆大建:

老破小的未来悬了

大拆大建的时代即将过去,老城区、老旧小区大规模拆建的可能性越来越低了。

随着房价上涨,城中村改造、老城区改造持续推进,房价也随之水涨船高。

大拆大建模式,让许多城市原住民尝到了一夜暴富的甜头,但房价的狂飙突进、历史文化破坏等问题备受关注。

所以,前不久住建部曾发文要求:

  • 防止大拆大建,严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度,不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。


所以,未来老城区将不会再出现大拆大建的情形,一些大规模的旧城改造项目可能就此搁浅。

至于老旧小区,也早一改棚改等大拆大建的模式,以微改造为主。

与大拆大建不同,微改造,主要诉诸于加装电梯、加建停车场、水电煤气改造,回归民生层面,而非房地产模式。

这意味着,靠投资老破小寻求拆迁暴富的机会越来越少了。

08

告别“三高”:

2/3房企都要消失?

房地产“高负债、高杠杆、高周转”模式到了终结时刻,一大批房企无法在大洗牌中幸存。


高负债、高杠杆、高周转,是过去20年来房企狂飙突进、地产疯狂造富的源泉之一,也是高房价的主要助推力之一。

高负债和高杠杆容易理解,数十家房企净负债率超过100%,通过疯狂加杠杆进行扩张,在繁荣时期可谓无往不利,一旦资金链收紧,债务危机就是最终结果,这正是多个龙头房企暴雷的根本症结所在。

高周转模式的代表,当属碧桂园的“456模式”

  • 拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。

碧桂园甚至一度要求,三四五线城市采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵)。

高周转模式,带来了显而易见的质量问题。有业内人士曾表示,这几年的房子质量是最差的,并非危言耸听。

高周转模式,还带动期房占比的提升,期房越来越多,市场一旦下行,很容易遭遇烂尾风险。


所以,这两年,房企融资“三道红线”、房贷“两道红线”、预售资金全面监管模式的先后落地,指向的正是房地产的“三高模式”。

一旦三高模式不复存在,房企必然面临大洗牌,这也是万科董事局主席郁亮说的“缩表”,缩表意味着过冬,意味着活下去成了新的问题。

黄奇帆曾说过,今后十多年,房企数量会减少三分之二以上。也不是危言耸听。

09

避免硬着陆:

房地产仍然重要

无论形势如何变化,房地产在未来仍旧重要,避免硬着陆是各界共识。

正在官方报道开宗明义指出的:

  • 住房和城乡建设是最大的国内消费市场,是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

毕竟,房地产是一个年销售十多万亿的庞大产业,背后涉及数千万从业人员,牵扯一系列上下游产业链,谁都承受不起房地产硬着陆的代价。

同时,许多城市的房地产投资拉动经济、卖地对财政的依赖仍旧相当大。

一旦卖地收入出现问题,许多城市的财政支出都会出现问题。


所以,房地产需要的是软着陆,不断消化风险,去金融化、泡沫化,而不是一杆子打倒在地。

10

房价为何必须稳?

“稳房价”必然是政策的最大公约数。

既要遏制大涨,也要防范大跌。

通过稳房价式的楼市横盘来不断消解风险,通过去杠杆让房地产回归民生基础行业,通过房地产税等手段遏制炒房,或将是未来长期的政策选项。

所以,不要指望一二线城市会出现要涨的可能。

也不要指望三四五线城市,还能再次复制狂飙式暴涨。

相反,绝大多数城市都将横盘乃至回落,只有少部分供求紧张的核心城市还有机会。

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发布日期:2021-12-28 16:44:25

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