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展望2022:藏在2021年中国房地产几大关键词中的趋势和方向信号

关键词:房地产,行业,中国中,经济,市场,风险,关键词,成为,城市

一定能够成为2021年中国房地产行业的关键词之一

这是熊猫贝贝的第824篇原创文章:

只剩下最后10天,可以说得上五味陈杂,一言难尽2021年,就要结束了。

这是一个有着势大力沉的时代转向力量年份,同样,周期更迭,逻辑颠覆,也贯穿了这个不凡的年份。

新冠疫情尚未消散,持续影响何时结束,尚未定数;

全球经济下行,美元通胀酝酿危机;

中国经济加速转型,金融克制稳健,叠加楼市政策和环境,让中国房地产这个行业翻滚挣扎,牵动亿万人,也直接对中国的经济环境,结构,还有发展,造成了必然直接的影响和冲击。

作为房地产行业中的一员,和千千万万的同行朋友们一样,2021年,有一种身处惊涛骇浪之中的颠簸感和前所未有的强烈危机感。

当然,这样针对房地产行业的时代钝痛和周期撕裂感,很确定不会因为年份的转换而得到缓解,已经发生的,无法改变,关键还是要向前看。

这篇文章,就将基于对2021年中国房地产领域,行业,经济,市场等等维度的几大关键词的系统复盘,去挖掘,分析,和发现中国房地产未来的可能趋势和方向。

几个关键词,虽然不能完全涵盖房地产这个行业在2021年所有的遭遇和变化,但是一定能够起到提纲挈领,直击要害的意义,这恰恰能够帮助更多的中国人,可以在混沌充斥的复杂环境中,刺破迷雾,看清本质,看懂方向,看到趋势。

特别在房子这件事上,对于中国人的重要意义,不言而喻。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

    文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章,抄袭搬运必究!

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。


图片来源:头条图库

第一个关键词:金融红线

2020年,针对中国房地产行业运转模式限制与调整,国家出台了“三道红线”(三道红线是2020年8月,央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标):

(1)剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十;(2)净负债率不超过百分之百;(3)现金短债比不小于一。三条红线房地产指的是这是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准,要求控制房地产行业的有息债务增长,并设置了三条红线。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%,红线二是净负债率不得大于100%,红线三是现金短债比不得小于1倍。三条红线主要是为了剔除资本金因素,基建投资中包含预算内资金,地产投资中包括公司自有资金和预收款。

然后,2020年年底,又配套出台了制衡银行业的“两道红线”。

平地一声雷,风水轮流转,2020年还在扩张中吃着火锅唱着歌的开发商们,各路房地产关联的资本玩家群体们,在2021年被这金融红线,给整治的欲仙欲死,动弹不得。

房地产和金融双生的逻辑,彻底被改写,规则变了,玩法也得跟着变化,对于重资产运营,高度依赖金融力量的房地产行业来说,不亚于一次剔骨剜肉,洗心革面的转变。

划出全新游戏规则的金融红线,正式开启了中国房地产行业逻辑和运转模式全新的时代。


图片来源:头条图库

第二个关键词:土拍新规

2021年,中国土地拍卖市场,迎来“两集中”供地新规则。

所谓“两集中”,第一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次发布公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。第二个是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市,除了北上广深4个一线城市外,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

定时,定量,公开,是新玩法的核心,土地市场的价值博弈,被放到了台面上。

出发点和目的,毋庸置疑是好的,但是2021年全年看下来,最终的政策效果,甚至连差强人意都说不上:除了第一次两集中土拍实现了比较理想的开局以外,第二次,第三次土拍,流拍,降价,改条件成为了常态。

国企,央企逐渐成为拿地主力,民企在调控政策,金融限制,监管升级中纷纷“躺平”……

当然,土地市场,本质上是社会资本和国家资源的深度利益合作型博弈,2021年土拍降温,或许不仅仅局限于利益,更重要的是,市场预期和情绪,发生了很大的变化。


图片来源:头条图库

第三个关键词:暴雷

2021年,成为了中国房地产经济发展历程中,可以列入教材的“暴雷之年”。

2020年,泰禾集团成为房企爆雷的先行者。在2021年,恒大爆雷成为房地产业的灰犀牛,给整个行业带来了一系列连环风险,下半年楼市风向急转。

华夏幸福,花样年,新力、当代置业、奥园、佳兆业、以及阳光100、阳光城……不分大小,不看规模,无关品牌,更不用说什么背景,越来越多的房企,在2021年陆续陷入了暴雷陷阱。

表现可能不尽相同,但是本质都是债务风险爆发。

曾经中国房地产行业扩大规模,实现高效率增长的核心法宝“高周转”,再度被推上了风口浪尖,舆论漩涡。

房企爆雷,成为地产行业不堪承受之重。爆雷之后,伴随着一系列问题发生,降薪、裁员、以及项目停工等。

房地产不仅仅是重资产属性的行业,更是一个关联性极强的核心行业,上下游覆盖利益行业不计其数,牵一发而动全身的形容,毫不为过。

2021年,房企的暴雷集中启动之年,而这样的趋势还在继续,或将延续进入2022年,成为对中国经济和很多行业生存发展有持续冲击和负面影响的灰犀牛。

这才是值得关注和担忧的风险所在。2022年,可是中国房企海外债务偿还的高峰年份。


图片来源:头条图库

第四个关键词:降价

2021年,中国楼市的热度下降,房价跳水的效率和表现,超出了绝大多数人的预料。

截止2021年12月15日,全国已经有超过21个城市颁布和实施“限跌令”,政府下场,托举市场,维稳行情;

二手房指导价落地城市,全线下挫,无一幸免。

“共有15个城市出台了二手房官方指导价,分别是:深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、东莞、金华、衢州、温州、合肥、广州、北京。”

不用拿个别项目或房源来抬杠,远的不说,2021年12月,闻名全国的深圳刚需网红盘华润城,连续7年以来,第一次出现了开盘一周,房源无法售罄的情况,已经可以说明很多问题。

新房降价的情况,从罕见,变成了司空见惯。

以前新房降价,是追求效率,叫以价换量,2021年降价,是抢跑逃生,还效果不佳。

二手房愿意不愿意降价,不重要,要么无人问津,要么指导价官方降价,要么无法挂牌……总有一款适合。

2021年的房价下行,真正意义上给中国人对房价的信仰和认知层面,带来了冲击和颠覆。

预期不一样了,情绪也不一样了。


图片来源:头条图库

第五个关键词:信仰颠覆

2021年,以恒大为首的龙头房企暴露出风险以来,有一组词成为了楼市中备受关注和引发热议的核心:保交楼。

不能不说,这在经济社会,特别是中国这样的秩序型法制社会里面,是一件挺魔幻的事情。

花钱买期房,首付全额支付,银行贷款顺利通过核实,结果就是有楼盘烂尾或者有多重减配,货不对板的风险?

无辜的买房人,何错之有?钱房两空,谁受得了?

什么时候,花钱买东西,需要卖东西的开会来保证“货品交付”了?

商品经济一手钱一手货的信用关系和规则,从未如此脆弱过。

当然,魔幻,甚至可以说扎心的事情还有很多:

恒大暴雷以来的表现,告诉大家,大而不倒,只是幻想。

深圳告诉市场,房价可以被指导,也可以量价齐跌的,玩花招耍套路,是要挨揍的。

教育双减和教师轮动制度改革,打破了学区价值壁垒,政策来了,学校没了,房子可以什么都不是的。

2021年,中国房地产经济,行业,楼市,房价行情,全维度,无死角,市场信仰和价值共识,遭遇颠覆式冲击。


图片来源:头条图库

第六个关键词:房地产税

房地产税,一定能够成为2021年中国房地产行业的关键词之一。

多少年来,房地产税都是楼市年度预测关键词,也是购房决策警示器。

让子弹飞一会没错,但是房地产税这子弹,也飞了十几年了,长期以来,都是悬而不决,进度不明,态度暧昧,投鼠忌器……

但是在2021年,国家最强音发出的信号,靴子落地,走进现实:

全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定,于2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过。

无论在2022年是否迎来试点城市落地,房地产税都成为未来购房者投资决策的犹豫砝码。

虽然房地产税只是中国税收体制的小小变革,但是给房地产这个行业带来的意义和影响,却必然是跨时代和长远的。

站在更远的未来回头来看,或许2021年,将会成为以房地产税划分的中国房地产经济不同阶段的时代分界点:彻底改变中国土地价值释放逻辑的全新地产时代,在房地产税被确定的那一刻起,就已经开启了。

现在还去争论房地产税的是否到来,已经没有意义,更重要的,是要去考量房地产税实施落地以后的后房地产时代,是一个怎样的时代?


图片来源:头条图库

写在最后:关键词中的趋势和方向信号

客观来说,2021年,中国房地产经济,行业,市场,行情,发生了很多事情,有了很多改变,这篇文章中的几个关键词不可以完全覆盖和概括。

其中有一个值得一提的因素,其实是关于人的因素,环境风向规则的大变革,给行业市场带来了剧变和冲击,适应过程中,被原有行业和市场惯性推着走的很多参与者,行业从业群体,无法避免的要面对撕裂和阵痛,甚至是某种意义上的牺牲,洗牌,出清,还有淘汰。

比如房地产从业群体面临的失业潮,比如行业下行对应的转型需求,再比如,购买期房的群体面对的维权,烂尾,延期交付等等的烦恼……

其实看问题不能被局限,房地产行业的遭遇,在2021年不是什么行业特殊现象和孤例,而是一个缩影:

2021年的整个中国经济环境都在收缩,互联网,房地产,以及不计其数的中小微民营属性各类企业,都在为过冬做准备!

当然,课外教培恐怕前途无亮,到此为止已经是明牌,树倒猢狲散,没有什么悬念和希望可言了。

不好过,是大多数行业的共识和共同现实,也就没有必要专门针对房地产行业跳出来诉苦了。

这就是时代转身的力量,这就是趋势洪流的威力,更重要的是,复盘2021年,是要从对房地产行业关键词中,能够看到一些2022,还有更远未来的趋势和方向信号。

文章的最后,分享几点个人的思考和研判结论:

1、房地产经济,即使在未来不再担当中国经济发展的支柱的角色,也依然是经济结构中重要的组成部分,比例,侧重可能会降低改变,但是永远不会消失。

2、2021年中国房企因为去杠杆,挤泡沫,降风险的宏观态度所导致的暴雷,可能只是开场和序幕,真正意义上的“至暗时刻”恐怕还没有完全到来,基于风险考量,国家对于房地产行业的态度,会延续甚至可能贯穿2022年,根据风险出清的困难程度来说,这个过程,或许比绝大多数人预期的,要长很多。

3、金融政策,货币环境,对于房地产的市场和房价行情来说,不会再出现放水漫灌的可能!

已经付出了如此大的成本和代价对房地产经济在过往成长过程中酝酿制造的风险进行了释放,有什么理由还要倒行逆施?

现实的情况就是,还躺在ICU抢救,这是意志人性与现实困难的生死对抗,难道ICU没出,就开始想着灯红酒绿,纸醉金迷的虚假繁荣了?

4、2022年,中国房地产市场和房价,必然要经历一个价值回归的过程,而这样的过程,注定是煎熬难耐的,大城市,一线新一线,经济基本面运行良好的城市,价值继续处于稳健的上行方向,很多人期待房价下跌的一厢情愿,会再次被现实教育毒打。

而更多的中小城市,房价进一步下行回归真实价值,毫无疑问是对现有很多持有这些房子的群体,难以抗拒的财富粉碎,同样,带来的感觉,不可能会令人愉悦。

当然,看现象,谈问题,要理性,完全没有唱衰看空中国房地产的意思,毕竟我也在这个行业里面吃饭,文章做出的所有关键词复盘总结,都是基于真实现实得出的分析观点,有依有据,经得起推敲,一个成熟的人,用中立,理性,冷静,客观的态度,去分析自己熟悉的行业,或许是这个利益至上,浮躁喧嚣的时代,最宝贵的一种思维习惯。

当然,这也是我一贯坚持和追求的思考状态和分析模式。

最后,如果大家对2021年的房地产,觉得还有那些关键词值得讨论,或者对于接下来,中国房地产会有哪些趋势有想法,欢迎有依有据,文明留言,礼貌沟通。


图片来源:头条图库

(根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)

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发布日期:2021-12-23 13:33:50

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