我国的房地产行业经过了20年的繁荣发展，发展到今天也出现了不少的问题。其中最大的问题是什么？可能很多人都会回答是高房价。确实在2000年我国的平均房价还只有2000元/平方米，而到了2020年我国的房价已经达到了9860元/平方米。在短短的20年里我国的平均房价就已经翻了5倍左右，而且这还是我国的平均房价，在一些一线城市，例如北京上海等城市房价更是翻了十几倍，甚至几十倍。

如今我国的房价已经严重偏高，根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国前50城的房价收入比已经达到了13.3，我国的平均房价收入比也达到了9.2，都远远高于国际上规定3~6的合理区间。也就是说一个年轻人想在我国的前50城买房，需要不吃不喝13年左右才能完成目标，即使在普通的城市也需要9年左右。

现在的高房价也让现在的年轻人很难做到只靠自己买房，大部分都需要父母的帮助，甚至掏空一家6口人的钱包才能凑够首付，后期还要背负30年的巨额房贷。

尽管房价这么高，但现实又逼着年轻人不得不买房，因为对于年轻人来说，房子实在太重要了。首先对于年轻人来说，只有住在自己的房子里才更加有安全感和归属感，不用再担心房东涨房租或者因为一些原因不再往外出租了，自己就不得不带着一家老小四处搬家。

其次房子还和年轻人的婚姻、子女的教育和城市的福利息息相关。在城市中，房子已经成了婚姻的基础，没房结婚的难度将大大增加。所以这也是我国结婚率持续走低的一个主要原因。而且现在很多城市的中小学招生的方式还是按照小区进行划片划区的，所以房子还和子女的教育挂钩。另外现在大部分城市落户的基本条件也是要求在城市有一套房子，如果没有房子那么落户的难度将大大增加，不能落户，那么城市中的很多福利就无法享受。所以尽管现在房价很高，买房很难，但很多年轻人仍然拼了命也要买房。

但从去年开始楼市似乎迎来了转折点，由于疫情影响，再加上国家调控政策的收紧。到今年下半年我国的房价开始慢慢回落。根据相关数据显示在今年的11月份，我国前70城的新房价格有52个城市出现了下跌，二手房价格有64个城市出现下跌。可见我国的房价已经从过去的“普涨”变成了“普跌”，随着房价的回落和通货膨胀的原因，可能未来我国房价过高的问题会慢慢得到解决。所以10年后，楼市存在的问题可能不再是高房价，而是以下三个“新难题”。

第一：房产资源过剩，空置房严重超标问题

过去20年，可以说是我国房地产行业繁荣发展的20年，我国的大部分城市都在大力发展房地产行业，建设了无数的房子。所以我国的住房资源也从开始的供不应求，到如今供大于求。

其实早在2014年我国住房资源过剩的问题已经显现，根据相关数据显示，在2014年我国前100城的新建商品房库存量已经达到了6.2亿平方米。后来我国为了稳楼市，出台了去库存政策，开发商手里的库存得以消化。但到了这两年我国的商品房库存问题又开始暴露出来。截止到2020年我国前100城的商品房库存量再次达到5.7亿平方米，库存量再次超标。

而2020年还和2014年不同，因为不光开发商手里有大量的库存，投资炒房者手里的商品房库存量更是超标。根据西南财经大学在2018年发布的数据显示，在2017年我国的商品房空置率就已经达到了21.4%，也就是在我国的商品房里面每5套就有一套是空置房。而且这还只是4年前的数据，如今我国的商品房空置率只会更高。大量的商品房空置，一方面造成了极大的资源浪费，另一方面这些空置房也是未来房地产行业存在的一大隐患，一旦这些空置房流向市场会对市场造成很大的冲击。所以住房空置率高的问题，相当于楼市存在的泡沫，如何消除这些泡沫，将是房地产行业面临的一大难题。

第二：房地产行业面临需求“枯竭”的难题

前首富李嘉诚曾经说过，未来无论是香港还是大陆都会面临住房需求“枯竭”的问题。李嘉诚之所以这么说，是有其一定道理的，首先根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96.86%，户均拥有住房达到了1.5套。所以对于城镇家庭来说，随着“房住不炒”地深入人心和人们购房观念的改变，他们已经不缺房子，所以靠城市居民的刚需支撑不起城市的住房需求。

另一方面我国的城镇化率也已经达到了63.89%和国际上发达国家的70%已经相差不远，所以未来很难再有持续不断地人口从农村向城市转移。再加上最近几年，我国新生人口的持续走低，未来城市的人口不会再大量增加。而房地产行业如果没有人口的支撑，那么住房需求面临“枯竭”并不是危言耸听。

第三：房子的流动性越来越差

随着住房资源的过剩和住房需求的减少，再加上国家对楼市调控政策的不断收紧，现在房子的流动性越来越差。房子的流动性变差，对于投资炒房者来说并不是什么好消息，让他们的投资风险变得越来越大。我们知道好的投资商品，流动性好是非常重要的一个因素，因为流动性好就意味着能快速变现，投资风险低。

其实这种情况在一些二手房市场已经表现得非常明显。例如我的一个朋友在2017年如果想出售自己名下的房子，可能只需要把房子挂到二手房市场上十天半个月就能卖出去，但如今把房子挂到市场上，可能半年也无人问津。可见现在房子的流动性非常的差，这种情况下甚至很多二手房面临有价无市的局面。

最后你对楼市未来可能存在的3个“新难题”有什么看法？欢迎在评论区留言讨论。