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康桥外环竟比中环贵,选择贵的还是选择对的?

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清水湾朗廷新房价格在6.4万/平

上海第六批认购名单已经出炉,对于很多刚需家庭而言,在预算有限的情况下,都希望能买到靠近市区的板块,又能一步到位入手心仪的两房或小三房户型。

针对此类购房者,买房不仅要兼顾地段、配套和居住舒适性,还要在合理的价格段内选择合适的房源。那么从第六批入市的房源来看,均价在6-7万/平的新房或许是理想的选择。这类新房主要位于浦东的唐镇、康桥和高桥、嘉定的南翔及闵行的颛桥,这些都是上海楼市比较有潜力的板块。

以人民广场为中心,康桥距离人广的直线距离约13公里,高行和南翔次之,而颛桥则距离市区最远。


第六批均价6-7万/平项目分布


第六批均价6-7万/平项目一览

综合来看,康桥或许是刚需或刚改购房者不错的选择,它不仅在地理位置上有先天的优势,这里近两年的发展也让大家有目共睹。

虽然康桥在发展能级上比不过唐镇,不过这里已经建成多条轨交,商业扩容升级、优质教育资源的积极引入,居住氛围丝毫不落下风,因此也成为了很多买房人心中的香饽饽。

在第六批新房入市前,康桥迟迟没有新盘入市,而与之相邻的周浦板块此前一直有新房供应。好在第六批的新房名单中,这里终于放出2个新盘。那么当前的康桥究竟发展几何,这两个即将开启认购的新盘,是否值得入手呢?


康桥板块轨交线路


交通出行优势明显,商业两极分化

由于康桥板块和周浦板块相互接壤,近些年这两个板块的发展势头都很强,配套也能彼此互享,因此很多人都会将这两大板块统称为周康板块。不过康桥在位置上更占优,其范围涵盖浦东的中外环,更靠近上海市区。

目前康桥板块内拥有11、16和18号线三条轨交通过,这三条轨交之间的换乘也相当便利。11号线可以直达东方体育中心和徐家汇等地,16号线则能直达临港,而18号线二期则能北上,连接张江、陆家嘴和杨浦东外滩等地,预计在年底即将通车,可以说公共交通出行是相当便利的。

另外,中环、外环、罗山路高架和沪南公路对自驾业主来说,不仅出行选择多,而且这些路段在高峰期也更通畅,出行时间更少,这或许也是很多选择康桥社区的客户比较看重的一点。


图源上海发布

康桥板块内住宅较多,拥有成片的别墅社区,沿街的商铺却很少。目前这里的商业配套基本集中在11号线御桥站附近,这里的商业配套是很强的。

早些年宜家、红星美凯龙和东郊百联购物中心也坐落于此,这里早已是康桥一个小有名气的购物商圈,2019年底,11万方的万科复地活力城在此开业,再次提升板块的商业能级。除此以外,片区内的沿街商铺也相当丰富,还有开新里社区购物中心。可以说,这里已经成为浦东中部的购物商圈。


复地活力城——易眼看房工作组实拍


北蔡宜家——易眼看房工作组实拍

简而言之,康桥的交通出行是板块的一大优势。板块的商业格局就是配套集中,且规模较大。除此以外,大多居住片区的配套比较匮乏,无论是底商还是社区型商业都是比较弱的。


一二手房倒挂依存,未来新房价格稳定

从整个板块来看,这里二手房挂牌的非别墅住宅小区的均价基本在6万/平,其中房龄在2000年前的老小区均价在5万/平,而房龄在10年内的次新房价格则要更高,基本在6-8万/平。

以中外环之间的绿洲康城清水湾为例,其挂牌房源价格基本在6-7万/平。从第六批康桥入市的新房来看,清水湾朗廷新房价格在6.4万/平,和此前几期房源的挂牌价格接近,甚至还更低。

而地处外环外的华发仁恒海上溪云主打别墅和洋房社区,其认购价格也更高,达到6.8万/平。笔者从当地的一家中介机构了解到,受到二手房核验机制的影响,目前该片区绝大多数的别墅房源,例如康桥半岛、中科大别墅等房源都不会在线上展示,目前这些房源均价基本在8万/平以上,以200平以上的大户型为主。

另据获悉,康桥板块也有个别楼盘的情况比较特殊,例如万科海上传奇,在教育、配套和交通等因素的利好下,其房源挂牌价格在10万/平上下。

尽管现在二手房行情下探,又受到“三价就低”等政策的影响,不过御桥附近的二手房例如万科海上传奇,其交易依然较为活跃,这里不缺资金实力雄厚的购房者。从贝壳找房公开的交易记录来看,近几个月这里依然有房源成交,成交价格也处于高位。


图源贝壳找房

由此可见,康桥目前新房和二手房之间的倒挂情况依然存在,只是新房价格略低于二手房价格,价差并未那么凸显。

另外在今年第三轮集中供地中,浦东北蔡御桥社区单元的一幅大型商住办地块被港城开发摘得,住宅部分未来的房地联动价仅6.25万/平,至少未来这里的新房价格不会上涨,而且更具吸引力的价格,明年这里势必会引起更多买房人的关注。


御桥地块

分布图


御桥地块——易眼看房工作组实拍


外环比中环贵,两盘该如何选择?

再来说回本次康桥即将开启认购的两个新盘,清水湾朗廷和华发仁恒海上溪云。虽然两盘都位于康桥板块,但海上溪云则位于外环外,而清水湾朗廷位于中外环间。距离轨交方面,清水湾朗廷距离轨交直线距离约1公里,而海上溪云距离轨交约2公里,从位置和交通来看,清水湾项目更胜一筹。


海上溪云和清水湾朗廷位置分布

海上溪云虽在外环外,但是6.7万/平的价格却比中外环的清水湾朗廷6.4万/平还要高。

一方面,该地块是由仁恒和华发在去年8月,以45亿元摘得的浦东新区康桥PDP0-0902、PDP0-1001单元01-05地块,成交楼板价49263元/平,溢价率32.71%。另一方面,该幅地块容积率仅1.1,因此被打造为6层洋房和别墅的组合,高楼板价+低容积率,注定项目的均价不会低。

而反观清水湾项目,作为绿洲康城的后续产品,该幅地块已经留存多年,因此在价格上会有一定优势。

再看两个项目周边的环境,由于两个项目距离浦城热电厂的距离在3公里外,因此影响都不会很大。海上溪云周边基本被别墅区包围,环境比较幽静,不过商业配套匮乏,不仅没有沿街商铺,还有不少工厂在附近扎堆。


中科大别墅社区——易眼看房工作组实拍


周边厂房——易眼看房工作组实拍

由于海上溪云距离康桥的核心商圈御桥地铁站也比较远,因此生活配套成为短板。现场置业顾问表示,该盘2公里范围内有新田360广场,其位于18号线康桥地铁站附近,另外三林东的印象城也在辐射范围内,有盒马鲜生等生鲜电商,可以不出家门选择送货上门,这也是周边很多社区居民的生活常态。


海上溪云实景图——易眼看房工作组实拍

而靠近御桥的清水湾朗廷周边的城市界面也比较新,以次新房小区为主。这里虽然没有别墅社区的幽静和高雅,但是生活氛围比较浓厚。

绿洲康城小区门口的沿街底商相当丰富,餐饮、菜场、超市、银行等一应俱全,更何况这里靠近御桥商圈,还有复地活力城、新开里、百联等购物中心在此聚集,还有多个公交终点站和轨交可选。



清水湾朗廷周边沿街商铺——易眼看房工作组实拍

再来看这两个项目的产品,海上溪云主打洋房和别墅社区,本次共推出514套洋房产品,一梯两户格局,目前仅保留2栋洋房下次推出,而其余的房源则全部推出,这意味着未来仅有大户型的别墅房源可选,洋房将很难买到。

社区为人车分流,6层洋房一梯两户格局,由于密度较低居住舒适度上会比较好。另外,项目是简装交付,新风、地暖和中央空调均为交付标准,空调为日立,热水器为万家乐,新风为百朗或格兰斯柯等同等品牌,基本都是准一线或二线品牌,装修品质以刚需为主。


海上溪云90平样板间交付标准——易眼看房工作组实拍

户型方面,项目的主力户型只有1个,相对来说比较单一,只有90平的2+1房,该户型也是目前市场上接受度较高的产品。而75平小户型仅有数套,因此想购买小户型的购房者要谨慎选择,以免错过购买其他楼盘的机会。


海上溪云90平户型图

目前项目已经公开了精装样板间和交付样板间供购房者参观,当天虽然是工作日,但是有近10组购房客户,可见项目的关注度还是比较高的。由于本次推出的体量较大,项目的入围比在1:1.8,有925组客户可以入围。从现场了解到,若购房者的基础分接近满分,大概率都能入围。


海上溪云售楼处现场——易眼看房工作组实拍

比起海上溪云的门庭若市,在配套、地段和价格都占有优势明显的清水湾朗廷售楼处却门可罗雀,没有一组前来看房的客户。


清水湾朗廷售楼处现场——易眼看房工作组实拍


清水湾朗廷售本次入市房源——易眼看房工作组实拍

该盘本次推出的房源仅131套,户型为92-103平三房,总高5-7层的洋房,社区体量也不算很大,半人车分流设计。


清水湾朗廷售实景图——易眼看房工作组实拍

现场的一名置业顾问透露,项目此前的蓄客周期较长,预计会触发高积分。其还表示,以基础分满分为例,没有9-10年的社保很难有机会入围。由于该盘比较低调,目前没有户型图和装修标准公开,样板间也仅对预约客户开放。

总体来看,两个项目都各有优势,总价段基本都在600万上下。对于追求居住舒适度或对社区品质提出一定要求的购房者,海上溪云或许是更好的选择。而倾向于较高生活便利度的业主,清水湾所在的御桥片区更有优势,因此买房人可以根据自身需求来选择。

当然,这两盘都会有较大概率触发积分,若积分不太高的买房人,可以选择体量较大的仁恒项目,入围机会更大。

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发布日期:2021-12-18 13:43:29

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