经济学家马光远曾表示：中国房地产的未来就是三个20%，就是20%的城市，20%的开发商，20%的楼盘，只有这3个20%才值得投资。所谓的20%就是好城市、好开发商、好楼盘，只会占据20%，剩下的都不值得让人们去投资。

要知道，我国现在房企有多少家？根据国家统计局给出的2018年房地产开发企业的数量达到97938个，这么多房企到最后只能生存20%，是什么样的概念？这还是因为这些年来，房地产行业的不断发展，导致很多人看到了商机，化身为房企，从中获利，很多都是高杠杆支撑起来的房企，经不起大风大浪。就比如说今年在“黑天鹅”的影响下，上半年就破产了200多家房企，再加上每年因为资金断裂而破产的房企更是数不胜数。这一切的支撑就是高杠杆的运转，但这样的运营方式，也是有着系统性风险的。

近几年来调控政策也是不断地收紧，为的就是使房地产行业能够健康平稳地发展。而今年更是提出了“三条红线”，就是为了监测房企们的融资，降低房企们的负债率，降低系统性风险。虽然是现在还没有正式开始实施，但已经点名了12家龙头房企来进行试点。无论是调控政策不断收紧还是三条红线的出台，目的都是挤出房地产行业的泡沫，使房地产行业能够健康地发展。

很多人都不清楚，房地产行业到底存在不存在泡沫，其实我们从房价收入比、住宅空置率、居民负债率三个方面来分析一下房地产行业的泡沫。

房价收入比

首先对于房价收入比来说，是衡量房价的一个标准。根据诸葛找房发布的2019年城市房价数据中，排名第一的深圳的房价收入比达到35.9；排名第二的厦门也达到了33.21；然后是北京的房价收入比，达到了31.23；再往后就是三亚的房价收入比，达到了29.62；排名第五的上海房价收入比达到了26.07。这是2019年房价收入比排名前五的城市，而这些城市的房价收入比无疑都是很高。

要知道，合理的房价收入比取值范围为4-6之间，而这些城市的房价收入比已经高出合理取值范围的好几倍。房价收入比就是住房价格与城市居民家庭年收入之比，比如说深圳的房价收入比是35.9，这就需要家庭年平均总收入35.9年才能买到一套房子。有人会说可以先付首付，再慢慢还款，但生活中也是需要开销的，不可能三十多年不吃不喝地买一套房子，由此可见房价收入比有多高。

住宅空置率

住宅空置率是指空置房屋面积占房屋总面积的比率，按照国际惯例，空置率在5%-10%之间为合理水平，而在10%-20%之间为空置危险区域，在20%及以上的为商品房严重积压区。而我国的空置率已经达到了22%，远远地超过了合理水平。

现在城镇居民拥房率已经达到了96%，拥有两套及以上住宅的占比为41.5%，城镇住宅户均拥房1.5套。这是一个什么概念？相信大家都有所了解。如果一户就居住一套房子的话，那么就有三分之一的房子没人居住。虽然是，现在一户家庭不可能只居住一套房子，但我们有时也可以看到一个小区一到晚上时，就没有几个亮灯的房间，小区内就宛如一片“鬼城”。

从这里我们也可以看出我国的住房空置率有多严重了吧，如果把房子都流入市场的话，我国的房子是足以让14亿人居住的，但因为很多人拥有多套房，导致现在市场上流通的房子依旧不够，房价还是很高。这样的情况下，没有买房的购房者依旧不在少数，要知道，目前还有2.4亿人在租房居住。

居民负债率

根据央行发布的权威数据显示，我国居民住房贷款余额近30万亿，占家庭贷款余额的一半以上。要知道在1996年时，我国的家庭负债率才只有3%，而到了2008年时已经达到了20%，而现在的家庭负债率已经达到了55%，也就是说在20年的时间里，我国家庭负债率增长了十几倍。

同时国内的储蓄率只有41%，要知道在2008年时，储蓄率还有51%。这些年来，不仅是负债率飞速上升，而储蓄率也在缓缓下降。之前我们也提到了，居民住房贷款占据家庭贷款的一半以上。现在的房价实属不低，人们买房都是通过银行贷款的方式买房，这样高杠杆的购房方式，导致自己欠下了二三十年的债务，再加上还需要首付，购房者的储蓄又花费在首付上面。所以才出现了负债率急剧上升，而储蓄率不断下降的情况。

从这三个方面我们也可以看出，现在的房地产行业确实存在着泡沫，很多方面都不符合合理水平。而国家早有先见之明，在2016年时就提出了调控政策，这几年来调控政策也是在不断收紧，也是使房价出现了平稳的趋势，但这并不意味着房产泡沫就此消失了。挤出房产泡沫的道路任重而道远，不是一时半会可以解决的事情。就连央行原副行长吴晓灵都认为：

在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好泡沫破碎准备，这是我们每个人都要面对的现实。