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央行原副行长吴晓灵:要做好泡沫破灭准备,狂欢的日子已经不多了

关键词:房价%,收入,现在,房地产房,泡沫,负债率,我国,房企

而现在的家庭负债率已经达到了55%

经济学家马光远曾表示:中国房地产的未来就是三个20%,就是20%的城市,20%的开发商,20%的楼盘,只有这3个20%才值得投资。所谓的20%就是好城市、好开发商、好楼盘,只会占据20%,剩下的都不值得让人们去投资。


要知道,我国现在房企有多少家?根据国家统计局给出的2018年房地产开发企业的数量达到97938个,这么多房企到最后只能生存20%,是什么样的概念?这还是因为这些年来,房地产行业的不断发展,导致很多人看到了商机,化身为房企,从中获利,很多都是高杠杆支撑起来的房企,经不起大风大浪。就比如说今年在“黑天鹅”的影响下,上半年就破产了200多家房企,再加上每年因为资金断裂而破产的房企更是数不胜数。这一切的支撑就是高杠杆的运转,但这样的运营方式,也是有着系统性风险的。

近几年来调控政策也是不断地收紧,为的就是使房地产行业能够健康平稳地发展。而今年更是提出了“三条红线”,就是为了监测房企们的融资,降低房企们的负债率,降低系统性风险。虽然是现在还没有正式开始实施,但已经点名了12家龙头房企来进行试点。无论是调控政策不断收紧还是三条红线的出台,目的都是挤出房地产行业的泡沫,使房地产行业能够健康地发展。


很多人都不清楚,房地产行业到底存在不存在泡沫,其实我们从房价收入比、住宅空置率、居民负债率三个方面来分析一下房地产行业的泡沫。

房价收入比

首先对于房价收入比来说,是衡量房价的一个标准。根据诸葛找房发布的2019年城市房价数据中,排名第一的深圳的房价收入比达到35.9;排名第二的厦门也达到了33.21;然后是北京的房价收入比,达到了31.23;再往后就是三亚的房价收入比,达到了29.62;排名第五的上海房价收入比达到了26.07。这是2019年房价收入比排名前五的城市,而这些城市的房价收入比无疑都是很高。


要知道,合理的房价收入比取值范围为4-6之间,而这些城市的房价收入比已经高出合理取值范围的好几倍。房价收入比就是住房价格与城市居民家庭年收入之比,比如说深圳的房价收入比是35.9,这就需要家庭年平均总收入35.9年才能买到一套房子。有人会说可以先付首付,再慢慢还款,但生活中也是需要开销的,不可能三十多年不吃不喝地买一套房子,由此可见房价收入比有多高。

住宅空置率

住宅空置率是指空置房屋面积占房屋总面积的比率,按照国际惯例,空置率在5%-10%之间为合理水平,而在10%-20%之间为空置危险区域,在20%及以上的为商品房严重积压区。而我国的空置率已经达到了22%,远远地超过了合理水平。

现在城镇居民拥房率已经达到了96%,拥有两套及以上住宅的占比为41.5%,城镇住宅户均拥房1.5套。这是一个什么概念?相信大家都有所了解。如果一户就居住一套房子的话,那么就有三分之一的房子没人居住。虽然是,现在一户家庭不可能只居住一套房子,但我们有时也可以看到一个小区一到晚上时,就没有几个亮灯的房间,小区内就宛如一片“鬼城”。


从这里我们也可以看出我国的住房空置率有多严重了吧,如果把房子都流入市场的话,我国的房子是足以让14亿人居住的,但因为很多人拥有多套房,导致现在市场上流通的房子依旧不够,房价还是很高。这样的情况下,没有买房的购房者依旧不在少数,要知道,目前还有2.4亿人在租房居住。

居民负债率

根据央行发布的权威数据显示,我国居民住房贷款余额近30万亿,占家庭贷款余额的一半以上。要知道在1996年时,我国的家庭负债率才只有3%,而到了2008年时已经达到了20%,而现在的家庭负债率已经达到了55%,也就是说在20年的时间里,我国家庭负债率增长了十几倍。

同时国内的储蓄率只有41%,要知道在2008年时,储蓄率还有51%。这些年来,不仅是负债率飞速上升,而储蓄率也在缓缓下降。之前我们也提到了,居民住房贷款占据家庭贷款的一半以上。现在的房价实属不低,人们买房都是通过银行贷款的方式买房,这样高杠杆的购房方式,导致自己欠下了二三十年的债务,再加上还需要首付,购房者的储蓄又花费在首付上面。所以才出现了负债率急剧上升,而储蓄率不断下降的情况。


从这三个方面我们也可以看出,现在的房地产行业确实存在着泡沫,很多方面都不符合合理水平。而国家早有先见之明,在2016年时就提出了调控政策,这几年来调控政策也是在不断收紧,也是使房价出现了平稳的趋势,但这并不意味着房产泡沫就此消失了。挤出房产泡沫的道路任重而道远,不是一时半会可以解决的事情。就连央行原副行长吴晓灵都认为:

在泡沫中狂欢的日子不多了,要做好泡沫破碎准备,这是我们每个人都要面对的现实。


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发布日期:2021-12-15 21:35:35

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