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我们的房价真的不会暴跌吗?

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并非一下子就会下跌30%到50%

  • 根据数据显示:2021年10月全国新房均价环比下跌0.3%,最重要的是10月全国商品房销售均价跌到9764元/平米,这个数据意义非常重大,因为去年全国平均房价是9860元/平米。也就是说10月房价比去年还低,只要接下来这2个月保持下滑行情,那今年房价不排除低于去年的可能。


随着房产税的呼之欲出,楼市行情观望的多,买房的少,房价看似上涨,实则正在阴跌,手里多套房子炒房客已是人心惶惶。于是有人就疑惑:房价下跌是肯定的,但我们的房价是否会暴跌呢?

一、给你算笔账:所谓房价暴跌,一般是什么样的?

我们假设每年房价下浮5%,而房子利息成本是5%,房屋折旧成本在3%左右,考虑到目前房屋租金在房价的1.5%左右,同时也考虑到有人不租,租不出去,物业成本,就算获利1%左右。


  • 如此来看,只要每年房屋跌幅在12%左右,也只需要5年时间,房屋价值就相当于现在的52%,如果8年时间久会变成现在36%。
  • 可见,一般来说,对于一二线城市而言,根本不需要暴跌,只需要横盘微跌几年足够了。按照横盘5年来算,二手房房价一共相当于就跌了20%到25%,利息成本则在25%到30%,因为5年房屋变旧,价格也会下降5%到10%,但租金收益在5%左右,最后房屋实际价格的下降幅度变为45%到60%。
  • 实际上,明面上价格下降只为25%左右,这样不会造成大量刚需、炒房抛盘,毕竟正常首付是2成到3成,我们平均在3成左右,还有装修成本,几年还贷成本等,都要算进去。


我们再来看看,即使日本曾经出现房价暴跌,金融大泡沫,根本也没有一年暴跌30%或者40%,其实算起来一年也就是跌10%+左右,几年时间房价就跌惨了。

因此,通常说的房价暴跌,并非一下子就会下跌30%到50%,只要是持续的下跌,甚至是持续微跌,长期看房价下降就相当明显了。

  • 当然,目前国内确实有个别城市下跌幅度比较大,那都是属于那些杠杆放的高高的,人口密度却不怎么高的城市,因为这种是真的泡沫,只要等那里的虚高恢复到正常水平,才能够继续阶梯型的人口移动。
二、达利欧的逻辑:持有100元,不如安全持有50元,金融危机更可怕

要知道,房地产是有金融属性的消费品,有钱人多了才能吃满汉全席,而不是你没钱我借钱给你吃满汉全席,这是严重本末倒置的,一些西方主要国家就是这个情况。


但他们其实也比较尴尬,因为10个金融危机9个从房地产开始,续到现在这个地步,基本就是戳破速死不戳晚死的节奏,那就还是晚死的好。

但我们还有机会,大多数城市都没有放开调控,利率也维持在高位。不过这里有个很有趣的地方,根据不可能三角,我们永远也不能解决货币超发(不一定是通胀)的问题,所以会出现这样两种情况:

  • 坏的一面:利率跑不赢货币增速就是亏的,从这个离奇角度来见过,我们是事实上的0利率左右,再降就是负利率了。这和日本常年物价不变的类通缩样社会是截然不同的,他们的0利率大概是我们4%左右。
  • 好的一面:市场这种东西,最重要的是信心,我们化解房地产炸弹的深水区任务就是让信心不崩盘,那么房价的基本稳定就不会引起踩踏性的抛售,反而机缘巧合之下把最严重的“挤兑”效应给抹掉了,这让我们切实可行的可以摘掉这个炸弹。


那么,老百姓实际上感受到的是:我的房子没跌,我的收入还提高了,真棒,虽然猪肉有点贵。

再说降息,其实最近几次降息都没动用基准利率这个大杀器,份额也非常谨慎,让流动性精准地注入实体经济。

  • 这说明我们也非常怕房地产再起波澜,反而不能理解为房地产重新启动的信号,而应该理解为房地产不会启动的信号,因此我还是维持我的判断:首套房可以趁低点入手有且仅有一套,这样未来即使没有房地产税,也能享受首套的优惠和底部的价格。

虽然现在房贷利率还是高位,但还是你能拿到最便宜的钱。如今投资房产的话,千万不要买,韭菜太多,不差你一个。

三、最后谈谈,如果出现房价暴跌会怎么样呢?

通常来说,由债务支撑的经济泡沫体量决定了政策不希望硬着陆,进而引发系统性金融风险,房价暴跌就是诱因,冰封楼市使得房子成为特色的不良资产。


我们如今的情况如何呢?和美国的资产泡沫类似,不过我们的不良资产配置更加单一,哪怕是房地产泡沫。

为了更清楚说明这个问题,我还是要引入一些数据,据金融机构统计,我们的房地产信用贷款约占银行贷款20%左右,是不是觉得并不高,房价跌了最多也就20%的信用贷款中的一些可能面临断供风险。

  • 但如果把不动产作为抵押品的贷款加上,我们的不动产信用及抵押贷款总和就会占到整个银行体系贷款的70%甚至更高。这就不得了,不要说房价跌20%,如果统计上全国房价跌10%,你都很难保证一些会为了不值钱的抵押品去偿还贷款,相当于你在典当行抵押的物品市场价值下跌了,估计大家都不愿意用原本的钱把他赎回来,还要偿还利息。
  • 厉害的还在后续的传导,当银行的房地产抵押贷款违约时,往往是选择拍卖来处理这种不良资产,拍卖的房子越多,市场的接盘意愿越小,就会导致房价进一步下跌,并产生更多的不良资产,陷入恶性循环并触发雪崩。

可见,房价崩盘会引发系统性的金融风险。房价一旦崩盘,金融机构将产生无法估量的不良资产,所有金融机构亏损甚至破产,而房地产在现在阶段最大问题是金融属性过高,一旦下跌,金融属性剥离后只剩下居住属性,价格还会跌破其本该拥有的居住属性价值,那么这些不良资产能变现多少来弥补占其70%以上的贷款价值呢?


我们要有一个概念,银行靠的是吸储和放贷赚取利息差,那么当居民感受到危机发生挤兑的时候,你拿不出那么多钱,整个金融体系就会瞬间崩塌。

  • 因此,经济转型结合慢通货膨胀是最终解决泡沫的关键。但要想解决泡沫,必然要依赖经济发展,现阶段我们经济体发展瓶颈是受到科技创新的约束,即无法通过高利润附加值来跨越中等收入陷阱,人们的薪资要求越来越高,但低端制造业又不能提供长期发展的利润,唯一的出路便是经济结构转型突破发展瓶颈,并维持住居民的收入增长,当房价被冰封不涨的情况下,居民收入增长就是一个挤出泡沫的过程,此为需求端承担能力的变化。

随后是慢通胀下的资产价值下跌,冰封楼市下房价不涨,以CPI为3%来算,72法则告诉我们每24年这些不涨的资产价值就会腰斩,如果结合居民收入的增速,房地产泡沫的挤出时间还会更短一些。

总之,我们的房地产离最后一步还有非常遥远的距离,何况已经在“拆弹”了,并不追求数字有关,所以纸面财富的缩水反而是好事儿。


最后,我拿北京举例,数字上距离高位跌了20%,但是考虑货币现象,实际跌得还要更多。可北京近10年年均工资增长在10%左右,那么只要横盘10年,2021年到2030年,泡沫就会彻底被时间换空间消化掉了,房地产的挤出效应也会消弭,反而更有利于人才的留下和企业的发展,进而为房地产真正的高质量发展提供依托。

  • 可见,房价暴跌不可能出现是有道理的,关键还是在于我们的经济结构转型如何,一起拭目以待吧。

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发布日期:2021-12-10 14:41:43

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