• 根据数据显示：2021年10月全国新房均价环比下跌0.3%，最重要的是10月全国商品房销售均价跌到9764元/平米，这个数据意义非常重大，因为去年全国平均房价是9860元/平米。也就是说10月房价比去年还低，只要接下来这2个月保持下滑行情，那今年房价不排除低于去年的可能。

随着房产税的呼之欲出，楼市行情观望的多，买房的少，房价看似上涨，实则正在阴跌，手里多套房子炒房客已是人心惶惶。于是有人就疑惑：房价下跌是肯定的，但我们的房价是否会暴跌呢？

一、给你算笔账：所谓房价暴跌，一般是什么样的？

我们假设每年房价下浮5%，而房子利息成本是5%，房屋折旧成本在3%左右，考虑到目前房屋租金在房价的1.5%左右，同时也考虑到有人不租，租不出去，物业成本，就算获利1%左右。

• 如此来看，只要每年房屋跌幅在12%左右，也只需要5年时间，房屋价值就相当于现在的52%，如果8年时间久会变成现在36%。

• 可见，一般来说，对于一二线城市而言，根本不需要暴跌，只需要横盘微跌几年足够了。按照横盘5年来算，二手房房价一共相当于就跌了20%到25%，利息成本则在25%到30%，因为5年房屋变旧，价格也会下降5%到10%，但租金收益在5%左右，最后房屋实际价格的下降幅度变为45%到60%。

• 实际上，明面上价格下降只为25%左右，这样不会造成大量刚需、炒房抛盘，毕竟正常首付是2成到3成，我们平均在3成左右，还有装修成本，几年还贷成本等，都要算进去。

我们再来看看，即使日本曾经出现房价暴跌，金融大泡沫，根本也没有一年暴跌30%或者40%，其实算起来一年也就是跌10%+左右，几年时间房价就跌惨了。

因此，通常说的房价暴跌，并非一下子就会下跌30%到50%，只要是持续的下跌，甚至是持续微跌，长期看房价下降就相当明显了。

• 当然，目前国内确实有个别城市下跌幅度比较大，那都是属于那些杠杆放的高高的，人口密度却不怎么高的城市，因为这种是真的泡沫，只要等那里的虚高恢复到正常水平，才能够继续阶梯型的人口移动。

二、达利欧的逻辑：持有100元，不如安全持有50元，金融危机更可怕

要知道，房地产是有金融属性的消费品，有钱人多了才能吃满汉全席，而不是你没钱我借钱给你吃满汉全席，这是严重本末倒置的，一些西方主要国家就是这个情况。

但他们其实也比较尴尬，因为10个金融危机9个从房地产开始，续到现在这个地步，基本就是戳破速死不戳晚死的节奏，那就还是晚死的好。

但我们还有机会，大多数城市都没有放开调控，利率也维持在高位。不过这里有个很有趣的地方，根据不可能三角，我们永远也不能解决货币超发（不一定是通胀）的问题，所以会出现这样两种情况：

• 坏的一面：利率跑不赢货币增速就是亏的，从这个离奇角度来见过，我们是事实上的0利率左右，再降就是负利率了。这和日本常年物价不变的类通缩样社会是截然不同的，他们的0利率大概是我们4%左右。
• 好的一面：市场这种东西，最重要的是信心，我们化解房地产炸弹的深水区任务就是让信心不崩盘，那么房价的基本稳定就不会引起踩踏性的抛售，反而机缘巧合之下把最严重的“挤兑”效应给抹掉了，这让我们切实可行的可以摘掉这个炸弹。

那么，老百姓实际上感受到的是：我的房子没跌，我的收入还提高了，真棒，虽然猪肉有点贵。

再说降息，其实最近几次降息都没动用基准利率这个大杀器，份额也非常谨慎，让流动性精准地注入实体经济。

• 这说明我们也非常怕房地产再起波澜，反而不能理解为房地产重新启动的信号，而应该理解为房地产不会启动的信号，因此我还是维持我的判断：首套房可以趁低点入手有且仅有一套，这样未来即使没有房地产税，也能享受首套的优惠和底部的价格。

虽然现在房贷利率还是高位，但还是你能拿到最便宜的钱。如今投资房产的话，千万不要买，韭菜太多，不差你一个。

三、最后谈谈，如果出现房价暴跌会怎么样呢？

通常来说，由债务支撑的经济泡沫体量决定了政策不希望硬着陆，进而引发系统性金融风险，房价暴跌就是诱因，冰封楼市使得房子成为特色的不良资产。

我们如今的情况如何呢？和美国的资产泡沫类似，不过我们的不良资产配置更加单一，哪怕是房地产泡沫。

为了更清楚说明这个问题，我还是要引入一些数据，据金融机构统计，我们的房地产信用贷款约占银行贷款20%左右，是不是觉得并不高，房价跌了最多也就20%的信用贷款中的一些可能面临断供风险。

• 但如果把不动产作为抵押品的贷款加上，我们的不动产信用及抵押贷款总和就会占到整个银行体系贷款的70%甚至更高。这就不得了，不要说房价跌20%，如果统计上全国房价跌10%，你都很难保证一些会为了不值钱的抵押品去偿还贷款，相当于你在典当行抵押的物品市场价值下跌了，估计大家都不愿意用原本的钱把他赎回来，还要偿还利息。

• 厉害的还在后续的传导，当银行的房地产抵押贷款违约时，往往是选择拍卖来处理这种不良资产，拍卖的房子越多，市场的接盘意愿越小，就会导致房价进一步下跌，并产生更多的不良资产，陷入恶性循环并触发雪崩。

可见，房价崩盘会引发系统性的金融风险。房价一旦崩盘，金融机构将产生无法估量的不良资产，所有金融机构亏损甚至破产，而房地产在现在阶段最大问题是金融属性过高，一旦下跌，金融属性剥离后只剩下居住属性，价格还会跌破其本该拥有的居住属性价值，那么这些不良资产能变现多少来弥补占其70%以上的贷款价值呢？

我们要有一个概念，银行靠的是吸储和放贷赚取利息差，那么当居民感受到危机发生挤兑的时候，你拿不出那么多钱，整个金融体系就会瞬间崩塌。

• 因此，经济转型结合慢通货膨胀是最终解决泡沫的关键。但要想解决泡沫，必然要依赖经济发展，现阶段我们经济体发展瓶颈是受到科技创新的约束，即无法通过高利润附加值来跨越中等收入陷阱，人们的薪资要求越来越高，但低端制造业又不能提供长期发展的利润，唯一的出路便是经济结构转型突破发展瓶颈，并维持住居民的收入增长，当房价被冰封不涨的情况下，居民收入增长就是一个挤出泡沫的过程，此为需求端承担能力的变化。

随后是慢通胀下的资产价值下跌，冰封楼市下房价不涨，以CPI为3%来算，72法则告诉我们每24年这些不涨的资产价值就会腰斩，如果结合居民收入的增速，房地产泡沫的挤出时间还会更短一些。

总之，我们的房地产离最后一步还有非常遥远的距离，何况已经在“拆弹”了，并不追求数字有关，所以纸面财富的缩水反而是好事儿。

最后，我拿北京举例，数字上距离高位跌了20%，但是考虑货币现象，实际跌得还要更多。可北京近10年年均工资增长在10%左右，那么只要横盘10年，2021年到2030年，泡沫就会彻底被时间换空间消化掉了，房地产的挤出效应也会消弭，反而更有利于人才的留下和企业的发展，进而为房地产真正的高质量发展提供依托。

• 可见，房价暴跌不可能出现是有道理的，关键还是在于我们的经济结构转型如何，一起拭目以待吧。