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鹤岗房价低的“终极秘密”:“十三五”期间新建保障房数量接近广州

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鹤岗低房价的原因在于棚改

鹤岗房价低的”终极秘密“

  这几年,一个东北边陲小城火了,它就是鹤岗。在这个房子动辄几百上千万的年代,鹤岗站了出来,用事实告诉大家——房子,是可以卖出白菜价的。

  最开始,是鹤岗公安局招聘警察“送房送车”的新闻吸引了大家的注意力,后来媒体发现,鹤岗的一套房子几万元、每平米仅千元上下。再后来,鹤岗成了低房价的代名词,只要哪里房价低,就会被冠以“某某省小鹤岗”的别名。

  但是无论其他城市如何,鹤岗的“王位”总是坐得稳稳当当。最近,80后外卖员夫妻在鹤岗三个月全款买房的新闻又上了热搜,让人不禁感叹:房价,还是鹤岗的低。

  每当人们说起鹤岗房价为什么这么低的时候,总是说因为鹤岗人口流失严重,资源枯竭等等。但是随着第七次人口普查数据公布,我们发现,鹤岗的人口降幅甚至排不到全国的前二十,在黑龙江省内,都只能排在第十名。

  是因为资源枯竭吗?在这份榜单中,同省的七台河市和伊春市与鹤岗同为国家认定的资源枯竭型城市,根据安居客数据显示,伊春市房价在5000元左右,是鹤岗的两倍,七台河市则是3400元,比鹤岗高约一半,而这种差距还是建立在两市GDP规模和人口数量都不及鹤岗的情况下。

  既然如此,为什么鹤岗的房价如此之低,低得清新脱俗、低到全国知名?本期《我不理解》,带你理解一下鹤岗房价为什么这么低。

  成也棚改、败也棚改

  一句话说结论就是,鹤岗低房价的原因在于棚改。

  什么是棚改?简单说,就是将成片的危旧住房、破房烂院等拆除重建,所谓的城中村就是棚户房,是棚改的对象之一。而在鹤岗这种资源枯竭型城市,由于存在大量的煤炭采空区,棚户房尤其多。因此,2008年国家启动了保障性安居工程,开始全国性的棚改工作。

  棚改首先要拆房子,也就需要安置住在棚改房里的居民。安置分为实物安置和货币化安置,实物安置就是拆你一套房子,再给你一套房子,有时甚至不止一套;而货币化安置就是给你钱,让你自己去买房子。

  货币化安置直接造就了中国一个著名群体——“拆迁户”,因此暴富的人不在少数。由于新房子还未建好,拆迁户们手持巨资但没房子住,相当于在短期内房子供给减少而需求增加了。因此在大多数城市,棚改起到了抬升房价的作用,房企们在这个过程中赚的是盆满钵满。

  但是到了鹤岗这里,情况有些不同。鹤岗在棚改过程中几乎不使用货币化安置,也就是说拆迁只补偿房子而不给钱。这造成了房地产市场的供需失衡。

  根据鹤岗市“十三五”期间的政府工作报告,鹤岗市在2017年到2020年间,分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套,虽然2016年数据没有公布,但是根据2016年政府工作报告,鹤岗计划在2016年新建城市棚改房3106套,续建7628套;煤矿棚改新建8306套,续建5439套;公共租赁住房续建1861套。由于数据非常具体,因此我们可以推测2016年鹤岗大约新建保障房2.6万套。

  将这些数字相加,鹤岗在“十三五”期间一共新建保障房约9万套,这个数据是什么概念呢?

  还是用七台河市、伊春市作例子,“十三五”期间,七台河市约新建保障房仅3万套,该市的棚改项目大部分采用货币化安置,如2017年,实物安置4167套,货币化安置19056套,发放购房补贴 22.91亿元;伊春市则几乎不再新建保障房,而是采用改造的办法,如2016年改造棚户区1.15万套、农村危房1526户、老旧小区17个,2018年改造棚户区6111户、老旧小区30个。

  甚至是广州这个一线城市,“十三五”期间也仅新建保障房10.32万套。也就是说,鹤岗同期新建的保障房,与广州就差了一万多套。更别提在16年之前的三年,鹤岗还建了6.6万套……

  根据鹤岗市第七次全国人口普查数据,鹤岗平均每个家庭户2.06人,15.6万套房子足够32万人居住,而鹤岗一共也只有89万人。

  或许是害怕货币补偿会加速拆迁户们“逃离”鹤岗,又或许是出于对财政支出的谨慎考虑,毕竟七台河市补偿1.9万户居民就花了近23亿,而2020年鹤岗全年财政收入也不过38.8亿。总而言之,鹤岗的棚改项目几乎没有减少当地的房子供给,甚至可能还增加了不少,加上积压已久、卖不出去的商品房,鹤岗的房子实在太多了。

  在房子的供需严重失衡的情况下,房子成了人们手中的“负资产”——房租非常低,许多房子只要租户帮交取暖费可以免费住,根本产生不了收益,而房东们还需要承受房价日益下降的风险,因此人们纷纷以“白菜价”抛售房产,而这种房产就是我们在新闻中看到的那些。

  告别棚改、迎来旧改

  在过去十年里,棚改完成诸多历史使命,如消化房地产库存、拉动内需、对冲经济下行趋势带来的不利影响等,但棚改产生的负面效果也不容忽视。比如,在人口净流入城市,大幅抬升了当地房价,制造了一批“一夜暴富”的群体;而在像鹤岗这样的人口净流出城市,实物安置会让房价暴跌,货币化安置则加重了财政负担。

  因此,2019年国家转变政策方向,决定以“旧改”代替“棚改”。

  旧改主要是为老旧小区改造水电气路、加装光纤及电梯,修建停车场等,而彼时需要改造的老旧小区涉及居民上亿人,体量庞大。因此旧改也能起到带动钢铁、水泥、建材等产业发展、拉动内需的作用。

  因为旧改不改变房地产市场的供求格局,加之许多人习惯了原来的生活环境,除非把房子拆了否则他们也没有太大动力搬家,因此旧改对于房价的冲击不如棚改般剧烈,甚至对房价还有一点小利空,毕竟旧的房子不拆,就没人买新的房子。

  旧改能够拯救鹤岗的房价吗?目前来看很难。鹤岗超低房价的直接原因在于房子盖得太多,归根结底还是因为人口数量和房子数量的不匹配,旧改只是不再盖新房,并不起到消化库存的作用。

  但对于鹤岗这种房屋存量已经很庞大的城市来说,消化天量库存本就不是一朝一夕能完成的事情,只要不再继续盖房子、加剧房地产市场扭曲,就已是较好的局面了。

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