根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

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  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

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  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

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  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

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  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

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  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

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  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

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  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

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  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

         -----------------------------------------------------

  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

  ---------------------------------------------------------------

  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

  根据乐居统计，2019年上半年（1-6月）上海普通商品房（纯宅地）出让共计20幅，商住办（含住宅用地类）共计2幅，商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报

  在2018年乐居做过土拍总结，自2016年高价地后，2017年和2018年土拍市场降温，最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是，对于2019年的土拍市场，大家不免会有以下疑问：

  2019年的地价是否会如前2年继续下调？2019年土地（尤其是纯宅地）的供应量？哪些地块，是各大房企看中的“潜力股”？

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

  如下图所示，2016-2018年，全年平均出让的宅地（含商住办）在35幅左右，而仅2019年上半年，上海普通商品房（含商住办）地块就有22幅，宅地供应势头明显较前几年活跃，加上7月挂牌的9幅宅地，2019年已知宅地供应量已达31幅！

  商业方面来看，相比前3年，就前半年的数据来看，2019年算是一个商业供应的“小年”，仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况

  除了宅地放量增加，与前2年不同的是，今年上半年货币政策放宽，房地产企业融资环境放松，资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少，尤其在今年5-6月份，9成以上的宅地均有3人（房企）以上竞标。（2017年的土拍新规后，鲜有住宅地块有3家以上房企投标。）

  不过值得注意的是，5月份之后，房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计，6月以来，包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债，预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境，或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

地图范围：上海市（不含崇明）

地图范围：上海崇明

  中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

  -----------------------------------------------------------------------------------

  市区的地块永远是“兵家必争之地”，2018年，翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

  而19年刚过半，就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

  市区新盘的售完速度，仍远远大于宅地挂牌速度。（2016-2019年6月，上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......）

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

  首先来看近几年市区宅地的供应情况，16年2幅，17年无供应，18年3幅，19年上半年就已经有3幅中环以内（含近中环）宅地，19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

  地价方面，中心城区还是有相当的抗跌性的，哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下，中环、内环的成交楼板价较为稳定，比如普陀，18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w，19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

  而位于市北高新N070501单元的2幅地块，19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

  2019年上半年的宅地，同近年，依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁（临空开发332街坊地块，有出让计划，暂未挂牌）均有1-2幅宅地出让，仅有黄浦区，未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图

  市北高新的2幅宅地，分别由融创和仁恒拿下，融创地块为18年底拍得，目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工

  2019年2月，中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块，该地块土地出让面积达30603平方米，成交楼板价约52008元/平。

  另，2018年10月，中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地，宅地楼板价5.2万/平米。

  如今，石泉社区的宅地已取得较大进展，地块案名中海臻如府，目前售楼处已开放。

  上图中可以看到，内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外，还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块，内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

  奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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  在上半年出让的22幅宅地（含商住办）中，奉贤和崇明各占到5幅，宝山4幅，为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量

南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

  先来看奉贤，根据乐居统计，19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市，新盘拿证活跃；拍地方面，19年上半年宅地供应主要集中在南桥（含金汇），南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览

  奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调，南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右（07B-02地块为商住办，楼板价会较纯宅地低，故不进行比较），其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比

  不过值得一提的是，奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块，18年曾终止出让，19年重新挂牌后，总价下降不少（从21亿调整至16.5亿，楼板价从1w+调整为0.8w+）。

  不过，奉贤的5幅宅地，均距离5号线有一定距离，而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域（区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等）无宅地出让

  总体来说，奉贤的地价18年降幅较大，19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中，除了禹洲所拿下的金汇地块以外，地块周边多为住宅及公共设施规划用地，且四至道路还未完成建设，发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

  崇明的5幅地块，分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明，难免觉得“偏远”和“交通不便”，但是，上半年出让的陈家镇地块，似乎有些“意外惊喜”！

陈家镇3幅宅地位置图

  3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边，地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说，交通优势非常明显，有G40和长江大桥，且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错，南面为览海国际高尔夫社区，东面则有东滩浏览区，东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

  但是，和奉贤地块面临同样的问题，崇明滨江社区内的宅地，周边宅地都还没有出让公告，道路规划拟于2020年底前开工建设，计划2022年上半年建成，按照一般地块的建设周期，2019年拍地，开盘的时候如果在2021年，地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

  再来看崇明的地价变动情况：

崇明2016-2019成交楼板价对比

  2019年崇明的推地较为活跃，前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话，陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米，容积率多在1.01，地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

  商业：内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

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  商业方面，最最最为吸睛的，当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块，当时3房企“大佬”（华润置地、太古、新鸿基）参与竞拍，经过526轮报价交锋后，最终成交价锁定在1号竞买人（华润置地）报出的58.02亿元，溢价率23.05%。

地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

  该幅地块自挂牌开始，关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段，更是因为其周边有3条轨交，其中13号线为地铁上盖。

  地块周边商业有上海老牌的商业，如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块，可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。

  地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一，2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆，成为了南京西路最大的商场。

  115-12地块位于静安区和黄浦区交界，地块西面为静安区一手房，东面为黄浦区项目，周边豪宅林立一手房源均价12万+。

  总的来说，2019年上海宅地供应明显回暖，房企拿地更为积极，且地价相对2016-2018年有持续稳定下调，以地价看房价的角度，未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数，但至少不会再出现明显涨幅，且由于总价降低，开发商拿地成本降低，对于楼盘的品质则有了更多的提升空间，上海未来的新房市场，还是让人充满了期待。