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关键词：住房,城市,市场,房地产,发展,政府会,问题华,邹琳
城市更新更有利于稳定住房需求
2021年政府工作报告中，涉及房地产内容的提法与往年有什么不同，又会如何影响今后房地产政策的走向？
3月5日，第十三届全国人民代表大会第四次会议开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告，涉及房地产的内容包括房住不炒、城市更新、长租房、新型城镇化，以及如何解决新市民、青年人的住房难题等。
在“十四五”开局之年，涉及房地产内容的提法与往年有什么不同，又会如何影响今后房地产政策的走向？新京报邀请房地产行业内的专家，解读2021年政府工作报告中有关房地产的内容，嘉宾包括中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华、58安居客房产研究院分院院长张波。
“三稳”目标下，楼市调控政策更加精准
“房住不炒”出现在多年的政府工作报告中，在今年的政府工作报告中，除了“房住不炒”外，还提到了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。
对于“房住不炒”，邹琳华认为，目前，中国处于城市化以及经济中高速发展的阶段。大城市住房供求矛盾会长期存在，有必要防止因炒作而影响居民住房水平，这也是对家庭改善型需求的支持。此外，房地产风险始终是金融风险的重要方面，在复杂的国内外经济形势下，“房住不炒”也是防范风险的重要方针。
值得关注的是，今年以来，热点地区房地产调控不断加码，杭州、上海、深圳等城市密集出台收紧政策，从调控政策内容来看，特征明显。
张波认为，首先是补漏洞，开年上海首先堵上假离婚的漏洞，其他一些城市也逐步出台相关的“打补丁”政策，整个调控正向纵深化、更加精准化方向发展。在防范金融风险方面，去年“三道红线”出台，今年房贷集中度管理制度推出，形成了一个长效管理机制。而在土地上，22个城市推行“两集中”政策，对于土地市场的稳定，保证房地产市场的健康发展将起到重要作用。
在张波看来，当前政策对于市场的规范更加细致。去年部分城市出现的炒作房价、抬升预期的情况较多，而今年展开有针对性规范措施，在稳地价、稳房价的基础上进一步稳定市场预期。从目前来看，在“房住不炒”的政策指引下，这些城市受到严格的调控，比如深圳的二手房的参考价格出台，就是一个非常明确的信号。
增加租赁房、共有产权房供给，缓解结构性失衡
值得关注的是，今年的政府工作报告在提到“解决好大城市住房突出问题”时明确指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。
邹琳华认为，增加租赁房和共有产权房供给以满足地方家庭的基本住房需求，和以往更偏重于商品房供给的情况有所不同。从目前来看，虽然市场提供了充足的商品房，会出现结构性供给不足的问题，而共有产权房是政府优惠让利的保障性住房，保障性租赁住房也是有政府补贴性质的房源，都有利于提升中低收入家庭的居住水平，从而解决住房市场供求结构性失衡的问题。
近年来，北京，上海等地都在探索共有产权房的实践，解决了一大部分中低收入人群的住房问题。张波认为，通过不断落实的共有产权房供应，以及近几年的试点，对共有产权房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则梳理出来一整套的办法，可以为其他城市推进共有产权房的住房保障及供应体系搭建起到推动作用；此外，对于房价稳定，以及整个市场也会起到明显的促进作用。
除了商品房和公共产权之外，租赁房是解决新市民住房问题的重要渠道。张波表示，长租公寓是这两年的热点话题，但从市场情况来看，绝大部分租赁住房来源都是靠市场化，政府推出保障性租赁住房在2021年才开始放量，此前数量并不多。
对于租赁住房中的长租公寓，张波认为，其是住宅租赁市场的一个有益补充，但是长租公寓在不断探索创新中也在金融、租赁运营等方面出现一些问题，目前各地政府也在给予及时规范。而未来，在管理和促进两手抓的前提下，长租行业也将更加健康、平稳地发展，为市场贡献更多适合新市民的房源，整体居住品质也将更加契合新市民的需求。
值得关注的是，在解决大城市住房问题中，政府工作报告着重提出帮助新市民、青年人缓解住房困难。邹琳华表示，这也意味着在供给方面会对这类人群有更多的倾斜。因为相对来看，老市民的住房问题并不是那么突出，但是对于一些新市民或青年人群体来说，如果收入有限而房价租金又比较高，那么买房、租房都会相对比较困难。这类人作为缓解住房困难的重点人群，很切合住房发展当前的实际。
新型城镇化优化城市空间，有效利用住房资源
目前中国城镇化率已破60%。2021年政府工作报告提出，“十四五”时期的目标是城镇化率提高到65%。
对此，邹琳华根据城镇化率目标测算出，在“十四五”期间，每年大概有1200多万人口进入城市，这相当于我国每年新增一个中型城市人口规模，而在城市人口持续增长的同时，空间战略也将对整个城市人口空间布局进行优化。
对于政府工作报告提到的发展城市群和都市圈，邹琳华认为，促进区域一体化，放开落户限制，推进公共服务精准化，这对于城市群，无论是中心城市还是非中心城市都是一个利好，使得住房资源能够得到更有效的利用。
而从目前来看，虽然住房总量充足，但是由于公共服务分布的不均衡，有些城市住房供给不足，有些城市住房滞销严重。新型城镇化有利于解决这些问题，同时还会令住房市场有一定的持续发展空间。
此外，邹琳华表示，可以通过公共服务的均等化、基础设施的精准化，来促进发展城市群和都市圈。而对于房地产市场来说，最重要的是交通，特别是发展市郊铁路等，通过这种方式来促进人口的自由流动和资源的有效配置，很多人无须挤在中心城市。与此同时，住房问题就会得到很大的缓解。
老旧小区改造提升居住品质，拉动经济增长
为了提升城镇化发展质量，2021年政府工作报告首次提到，要实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。
对于实施城市更新行动，邹琳华表示，我国城市化发展速度较快，现在有大量老旧建筑存在，欠缺老人、儿童便利设施，有必要进行大规模升级改造。
事实上，目前北京、上海、深圳一些大城市已率先进入存量房市场，这也意味着城市更新改造将逐步取代新建商品房建设，成为房地产市场的主力。
在邹琳华看来，城市更新更有利于稳定住房需求，从短期看，更新改造可以提升居住品质，而从长期看，更有利于支撑房价。而从经济角度来看，城市更新是一个万亿级的大市场，也是拉动经济增长的重要方面。
作为城市更新的重要内容，近年来改造的老旧小区数量也在不断上涨。2020年，全国新开工老旧小区改造超过4万个，超额完成了3.9万个的年度目标。今年，新开工老旧小区将达到5.3万个。
张波表示，老旧小区将给房企带来很多机会，比如老旧小区要改造得更好，需要各种各样商业配套等资源跟进，这将是一个细分的市场。同时也会给很多下游行业带来机会，比如家居装饰等。
中国房地产长期以来都是粗放式地发展，在这个市场上，此前比较常见的是“快进快出”或“快速规模化”，对一些细小领域的关注较少。但是，当前市场已经由增量进入到存量阶段，张波认为，未来房地产行业面临的新常态将是，除了新的增量外，更关注跟房地产相关的领域。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 刘越
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