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李宇嘉:“三道红线”到“五档分类”,楼市资金面大变局

关键词:贷款,融资,房贷,地产,银行,开发商,房价,分类,上涨,房地产

  地产资金面大变局  控制开发商融资的

  从“三道红线”到 “五档分类”

  2020年12月31日,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知(银发〔2020〕322号)》,启动对银行差别化的房贷“五档分类”控制模式。

  资产端和资金端“双管齐下”,资金违规、过度流入地产的问题有望解决,房价快速上涨、楼市大起大落将成为历史。这次房贷“五档分类”,与针对房企融资的“三道红线”的逻辑,完全一致。

  房贷“五档分类”,对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。工农中建交邮储银行地产贷款占比、个人住房贷款占比,最高限分别为40%和32.5%;中型股份行占比分别为27.5%和20%;城商行、县域银行占比限制很严。

  若房贷占比触顶了,要想继续发放房贷,须要做大分母,增加对实体经济的贷款。比如,国有大行要想新增40亿房地产贷款融资,首先必须增加60亿元其他类别的贷款,这样才能使得总体比例控制在40%左右;要不,就得压降存量房地产贷款的规模,将新增贷款空间释放出来。

  地产资金面大变局

  控制开发商融资的“三道红线”,2021年在地产全行业开始实施,而控制资金端的房贷“五档分类”的新规也来了,地产资金面发生大变局,将对未来地产融资、地产走势,产生重大影响。

  首先,“三道红线”、“五档分类”,与过去无序的融资窗口指导、周期性的“松紧循环”相比,最大的不同,就是因企(房企)施策、因行(银行)施策,规则清晰且奖优罚劣。

  这样做的好处是,开发商和银行都形成了明确预期,自己能不能融资、能不能放款?能融多少、能放多少?看看那几个关键指标,一目了然。

  其次,不会倒逼监管层放松融资了。过去,周期性的“融资关闸”后,开发商、银行都一致认为,未来一定会松,因为地方财税收入、固定资产投资、缓释地产风险,都受不了太久的“融资关闸”。而新规则下,任何时候,既有开发商被约束融资,也有开发商融资放行;既有银行被约束放贷,也有贷款畅通无阻。这样,房地产贷款就不会周期性波动,地价、房价、楼市成交量也不会明显波动。由此,也不会出现因地产明显下行,拖累投资和经济,倒逼监管层开闸放水的问题了。

  最后,地价、房价大幅上涨的基础弱了。如果资产端的“三道红线”和资金端的“五档分类”都能落实到位,开发商一股脑地高成本融资,然后一起冲进土地市场高价拿地,高举高打、唯快不破的“高周转”现象,也就少了。同时,地价倒逼房价上涨,进而倒逼调控松绑,被迫允许房价上涨的动力也弱了。

  新规影响有多大?

  对购房者,要关注大势。“五档分类”新规的实施,意味着给资金流入地产,又上了一道枷锁,房贷利率大概率要走高了。记得十多年前,按揭贷款都是打折的,且明显低于实体经济贷款利率,彰显了鼓励住房发展、培育新消费增长点的信号。现在,实体经济贷款和房贷利率分野、分化,房贷利率明显高于实体贷款,标志着管理层不再依赖地产了。

  当然,这不是一蹴而就的,但趋势是不可阻挡的,冰山融化往往是从一角开始的。包括金融监管新规在内,楼市的长效机制开始见效了,近期的多个迹象,需要引起重视:

  比如,2020年疫情纾困,货币明显增长,杠杆率提升,但很多热点城市的二手住房价格跌了。

  比如,房子很难卖了,新房开盘不再抢了(除非价格倒挂)。开发商卖房,要启动所有的渠道,营销费率越来越高。有人说,未来类似贝壳这种带客的平台,要比开发商赚钱。

  比如,很多城市二手房挂牌量创新高。二手住房从挂牌到出售,一般要经历一年半载,有的降价也卖不出去。未来,二手房出售的难度会越来越大,有价无市或砸在手里。

  比如,房价在上涨,而租金却在下跌,呈现出背离。预示着,实体经济不支持房价上涨,老百姓收入不支持房价上涨,房价向均值回归也是必然的。

  从上述这些角度看,不要低估政策的决心和效果,只是还在生效的路上;不要低估国家治理楼市的智慧,只是发力于无形之中、渐次加力,等你发现政策的效力时,一定会恍然大悟。

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发布日期:2021-01-05 12:46:49

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