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现在的长租公寓已经不是一个租赁企业
长租公寓路在何方？
来源：金融时报
本报记者马梅若
长租公寓暴雷，这已不是第一次了。
近期，继多家长租公寓机构破产、跑路后，被视为“头部企业”的蛋壳公寓又爆出拖欠供应商账款、房东租金和租客被断水断电的消息。该企业曾号称国内第二大的长租公寓。
令市场稍感宽慰的消息是，几乎与蛋壳暴雷事件同期，自如于11月30日宣布战略并购贝客青年精品公寓。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营50余个集中式公寓项目。对此，地产分析师严跃进认为，此类并购成为今年长租公寓降温潮中的一道曙光，说明长租公寓依然有优秀的企业，类似收购也说明长租公寓发展的步伐依然不停滞。
然而，单一的并购事件难以完全平复市场情绪，更无法解决被卷入其中的“租房者”维权难题以及长租公寓自身的发展困境。大多数市场分析人士表示，当前市场上的大多数长租公寓都存在资金周转难题，而从长期看，缺乏可持续的盈利模式则是最根本的问题。
“2015年到2018年间，长租公寓在政策的鼓励、资本的扶持下快速发展，现在则进入了一个盘整期。然而，该行业一度模仿互联网模式的‘唯快不破’，在租赁业务本身没有夯实的情况下，就高举高打，希望通过快速上市来解决盈利问题，这是目前很多长租公寓存在的问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者。
而中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示，市场上当下所谓的长租公寓大都是假长租公寓，真二房东，其主要的两大特征是赚取租金差价与挪用资金。“长收短付”是这一类型企业的最大特征。他强调：“我们需要的长租公寓，绝不是这类二房东机构。”
随着过去两年里机构的陆续暴雷，问题早已出现。然而，至今尚未有一个明确的解决方案。长租公寓，究竟路在何方？
对于已进入市场的存量企业而言，克制盲目扩张冲动，保持稳健经营非常重要。在李宇嘉看来，出现问题的公寓大多是互联网系、创业系的企业，急于求成。由于长租公寓前期往往需要大量的资金投入，一旦存有快速周转、扩大规模的盲目发展冲动，很容易遭遇资金链危机。他表示：“传统开发商推进的长租公寓建设品牌扩张速度较慢，仍处于模式探索阶段，相对比较稳健。而像自如这样的企业，长期深耕住房租赁领域，对业务理解比较透彻，这也是一大优势。”
记者在综合多方数据时发现，上述稳健型企业在2020年进行了一些主动收缩的“结构性调整”。疫情冲击下，市场形势的变化或是主要原因。然而，这种“收缩”并不意味着业务疲软。以万科泊寓为例，2020年中报披露，尽管2020年上半年泊寓城市扩张策略上有所收缩，从2019年中期的35城降至33城，但保持了较高的出租率。但在拓房数量及租金收入两大指标上，泊寓在房企系长租企业阵营中位次靠前。而且，克而瑞租售监测数据显示，2020年上半年，万科泊寓开业6个月以上项目出租率攀升至93.7%。
加强监管的呼声也十分强烈。“租金贷等产品必须取缔”，张大伟表示长租公寓最大的问题，不在于推涨房租，而是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个“金融企业”。他指出，长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充，“租金贷”等产品更是将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以动用，带来了市场风险。
除了上述防风险政策，更重要的是找到可持续发展路径。“在市场培育期，如果没有政府资金补贴或政策鼓励，这一市场很难成长起来。随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。”张大伟表示。
李宇嘉也同意这一看法。“当前，获取房源的成本太高了，长租公寓‘赚差价’的模式很难持续。”他表示，未来可以通过存量的商业办公改租赁、推动集体土地建租赁住房等方式来降低房源成本。此外，他补充，租房市场的稳定，也有赖于“房住不炒”政策的坚决落实。
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