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名为长租公寓实则二房东长租公寓路在何方?

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现在的长租公寓已经不是一个租赁企业

  长租公寓路在何方?

  来源:金融时报

  本报记者马梅若

  长租公寓暴雷,这已不是第一次了。

  近期,继多家长租公寓机构破产、跑路后,被视为“头部企业”的蛋壳公寓又爆出拖欠供应商账款、房东租金和租客被断水断电的消息。该企业曾号称国内第二大的长租公寓。

  令市场稍感宽慰的消息是,几乎与蛋壳暴雷事件同期,自如于11月30日宣布战略并购贝客青年精品公寓。并购完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营50余个集中式公寓项目。对此,地产分析师严跃进认为,此类并购成为今年长租公寓降温潮中的一道曙光,说明长租公寓依然有优秀的企业,类似收购也说明长租公寓发展的步伐依然不停滞。

  然而,单一的并购事件难以完全平复市场情绪,更无法解决被卷入其中的“租房者”维权难题以及长租公寓自身的发展困境。大多数市场分析人士表示,当前市场上的大多数长租公寓都存在资金周转难题,而从长期看,缺乏可持续的盈利模式则是最根本的问题。

  “2015年到2018年间,长租公寓在政策的鼓励、资本的扶持下快速发展,现在则进入了一个盘整期。然而,该行业一度模仿互联网模式的‘唯快不破’,在租赁业务本身没有夯实的情况下,就高举高打,希望通过快速上市来解决盈利问题,这是目前很多长租公寓存在的问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者。

  而中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时表示,市场上当下所谓的长租公寓大都是假长租公寓,真二房东,其主要的两大特征是赚取租金差价与挪用资金。“长收短付”是这一类型企业的最大特征。他强调:“我们需要的长租公寓,绝不是这类二房东机构。”

  随着过去两年里机构的陆续暴雷,问题早已出现。然而,至今尚未有一个明确的解决方案。长租公寓,究竟路在何方?

  对于已进入市场的存量企业而言,克制盲目扩张冲动,保持稳健经营非常重要。在李宇嘉看来,出现问题的公寓大多是互联网系、创业系的企业,急于求成。由于长租公寓前期往往需要大量的资金投入,一旦存有快速周转、扩大规模的盲目发展冲动,很容易遭遇资金链危机。他表示:“传统开发商推进的长租公寓建设品牌扩张速度较慢,仍处于模式探索阶段,相对比较稳健。而像自如这样的企业,长期深耕住房租赁领域,对业务理解比较透彻,这也是一大优势。”

  记者在综合多方数据时发现,上述稳健型企业在2020年进行了一些主动收缩的“结构性调整”。疫情冲击下,市场形势的变化或是主要原因。然而,这种“收缩”并不意味着业务疲软。以万科泊寓为例,2020年中报披露,尽管2020年上半年泊寓城市扩张策略上有所收缩,从2019年中期的35城降至33城,但保持了较高的出租率。但在拓房数量及租金收入两大指标上,泊寓在房企系长租企业阵营中位次靠前。而且,克而瑞租售监测数据显示,2020年上半年,万科泊寓开业6个月以上项目出租率攀升至93.7%。

  加强监管的呼声也十分强烈。“租金贷等产品必须取缔”,张大伟表示长租公寓最大的问题,不在于推涨房租,而是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个“金融企业”。他指出,长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充,“租金贷”等产品更是将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以动用,带来了市场风险。

  除了上述防风险政策,更重要的是找到可持续发展路径。“在市场培育期,如果没有政府资金补贴或政策鼓励,这一市场很难成长起来。随着经济稳定,需求平稳,过去几年的租金价格上涨明显开始放缓,部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大,因为锁定了业主转租房源的租金价格,而未来租金平稳的预期下,盈利难度很大。”张大伟表示。

  李宇嘉也同意这一看法。“当前,获取房源的成本太高了,长租公寓‘赚差价’的模式很难持续。”他表示,未来可以通过存量的商业办公改租赁、推动集体土地建租赁住房等方式来降低房源成本。此外,他补充,租房市场的稳定,也有赖于“房住不炒”政策的坚决落实。

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发布日期:2020-12-03 22:22:12

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