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长租公寓风波中自如纠纷显现:房东维权管家失踪

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自如蛋壳等长租公寓的商业模式

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  天下乌鸦一般黑。

  在蛋壳公寓“壳碎”后,行业老大自如的日子也不好过:前有北京房东总部维权,后又暂停租金贷降风险。

  背后的重要推手——“长收短付”运营模式开始遭受普遍质疑,自如在收腹蛋壳“失地”的同时也亟待破解商业困局。

  行业遭遇至暗时刻,自如还能让租户“自如”吗?

  自如纠纷显现:房东维权管家“失踪

  11月29日,多名房东前往自如北京总部维权,就合同解约事件要求赔偿。其主要原因是业主与自如在解约后的赔偿方式上出现纠纷。

  “自如问我要两万多元的装修折旧费,我认为自如主动要求解约,是不是应该自如赔偿我,或者至少两清,不应该支付赔偿费。”业主潘先生表示,周日一共13个家庭去自如总部维权,我们普遍与自如在装修折旧、空置费、服务保证金上有很大分歧。

  也有业主表示,“从6月份起自如就开始电话骚扰,短信骚扰。要求房东要么降租,要么解约。”

  对此,自如12月1日回应,“所有遭受解约影响的租客都会友好协商,对于符合合同支持的业主,将会赔付违约金。”

  实际上,不仅仅是业主,个别租客也与自如产生纠纷,有租客表示,自己被自如以“房东不租了”的理由清退,且没有得到赔偿。

  “自如自导自演一场闹剧,导致我临时找房搬走,他们还不用赔偿。”

  自如租户方女士表示,11月中旬,自如管家通知业主收回房屋,让她在7天内搬走,管家还表示可以赔偿一个月的房租。之后,自如管家失踪,联系不到他。她在一周内找到房子、支付租金正准备搬走时,自如管家又出现了,还告诉她“临时变更,你现在不用搬走了”。

  “跟租户说是我们业主不租了,跟业主说房子空着不得不解约。”前往总部维权业主王女士则表示,自如单方面与业主解除合约,并告知租户在限定时期内搬走,她与住在自己房子内的租户联系,才得知实情。

  对于业主的诉求,自如表示,自如将根据合同约定,赔偿业主两个月房租,终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用,如果金额高于两个月房租,按最高两个月房租进行结算。

  “迄今为止,尚未发生业主需向自如支付费用的案例。”自如还表示,对于个别业主提出赔偿4-6个月租金以终止合作的要求,由于缺乏合同条款的支持,自如很遗憾无法满足其要求,希望得到业主的理解。

  公寓接连崩盘:业主租户矛盾激增

  长租公寓曾经一度是资本的宠儿,在资本的加持下跑马圈地、疯狂扩张。

  据投资中国数据,2018年长租行业约融资49笔,多集中于上半年。从2018年1月至2019年6月,自如公寓收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资等投资方共计至少70亿元人民币的融资。

  资本加持下,长租公寓的发展进入加速车道,长租公寓与其他风口赛道一样,曾试图迅速扩张,通过规模制胜。

  然而,2020年以来,长租公寓行业却一波未平一波又起。

  2020年年初,长租公寓第一股青客公寓被传爆雷传闻。3月至5月,青客公寓百余名租客因“青客公寓拖欠业主租金”被房东驱逐。6月,青客公寓爆雷,上海、杭州、南京等多地青客公寓几千租客、房东被套牢,租客们面临“断水、断电、断网、被房东驱逐”的窘境,同时还需要偿还12个月至36个月不等的租金贷。

  在青客公寓爆雷当月,蛋壳公寓前公司CEO高靖被带走调查。

  蛋壳公寓这一消息迅速导致蛋壳公寓股价多次熔断。据了解,蛋壳公寓股票在开盘后迅速触发熔断,恢复交易后一度跌逾9%,随后再度多次触发熔断。截至收盘,蛋壳公寓下跌6.32%,市值在当天跌至16亿美元。

  实际上,在过去两年长租公寓行业已经出现多起爆雷事件。

  包括乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等。无独有偶,今年青岛、合肥、长沙多地的长租公寓也纷纷爆雷,南京我乐公寓爆雷,南京众禾、杭州巢客等长租公寓也出现拖欠租金、“跑路”现象。

  有媒体统计,截至到2019年末,高达69家公寓机构“离场”,其中滥用租金贷、跑路等占了约60%。仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万,涉及金额达3亿元左右。

  天眼查数据显示,据不完全数据统计,我国目前共有900多家长租公寓相关企业。其中有22%长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为。

  商业模式AB面:扩张快但易跑路

  “看到蛋壳公寓爆雷、租金贷不退,自如还可以继续租住吗?”在北京租房的某报社记者徐海洋12月1日在朋友圈发问。

  一般来说,长租公寓主要是通过“租金差”和“服务费”获取盈利。目前, 长租公寓的主要问题还是营收压力,长租公寓暂未打磨出一个好的盈利模式。“1%-4%之间的资金回报率说明,长租公寓是一个微利模式的生意。”业内人士表示。

  实际上,长租公寓“二房东”商业模式利润微薄,高收地租以及租金迅速投入租赁新的房源进一步加剧资金链风险,盘子摊得越大资金链越难以控制。在2019年还没有出现疫情的时候,自如蛋壳等长租公寓的商业模式,种种问题已经初现端倪,疫情进一步显现了商业上的问题。

  “头部长租公寓过去几年过度依赖投融资输血,当长租公寓在资本市场遇冷,自我造血能力弱的头部企业也出现现金流紧张。”诸葛找房市场研究员姜国君对8号楼表示,今年疫情导致开工延迟,另一方面也击垮了部分中小微企业,短期内因就业流入城市的人口会有所减少,长租公寓企业将面临客户流失、市场缩水的短周期,房间空置率随之上升。

  此外,青客公寓、蛋壳公寓等出现问题的长租公寓普遍存在租金贷。

  近期,长租公寓市场的另一巨头——自如向用户宣布自如分期、轻松付于11月27日暂停使用,而自如分期和轻松付是自如为客户提供的两种房租贷款产品。

  自如App的服务助手消息提示,签约海燕计划付款方式中,自如分期、轻松付于11月27日暂停使用,已签海燕用户不受影响,仍可正常还款。

  除暂停支付贷产品之外,自如还添加了对贷款资金方的限制,北京地区不支持微众资金端的自如分期支付。据了解,微众银行是蛋壳公寓和自如租金贷主要的合作放贷机构。

  “(租金贷、长收短付)这类的商业运营模式,一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候,机构将会面临资金问题,具有很大的风险性。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说。

  租金贷的操作方式是,长租公寓平台向业主推出月付、季付等方式,而租户在与平台签约时,则是与金融公司三方签订借款合同。通过金融公司将全年房租先支付给公寓,之后住户按月归还租金给金融公司。这样,长租公寓平台不但可以快速套现。但一旦发生跑路事件,风险全部江转嫁给租户和金融公司。

  “很多的长租公寓高租金从房东手里承租房屋,经过装修出租,为了吸引租户入住,又采用低租金模式,前提是利用租户的名义从第三方金融公司贷款提前缴纳一年房租,运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营。”

  简而言之,长租公寓长期以来“长收短付”、“租金贷”的商业模式,其优势是能迅速积攒大量资金池,并且可以用这个资金池迅速扩张,其问题则是,这样的商业模式增高了跑路的风险。

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  “即’支付周期越长风险越大’。这也是这两年长租公寓中的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资,往往会有此类支付周期的约束,这是需要警惕的,后续租客也要对支付周期有足够的重视和了解。”对此,严跃进表示。

  自如停止自如分期、轻松付等租金贷的支付方式,无疑是想降低资金链风险。此外,近期与业主解约事件以及降租事件,也体现自如正在尝试降低运营成本。

  对此,严跃进表示,“对于长租公寓来说,想要长远发展,第一,长租公寓如果想收租平衡,需要运营商设法降低成本,包括再次谈判降低过高房租等。第二,核心还是稳健运营,管好资金链。”

  同策集团首席分析师张宏伟也表示,长租公寓若想走的长远,就要回归“微利模式生意”的本质。也就是说,长租公寓拿房的时候要便宜,出租的时候不能低于拿房价,还要留出装修、空置等基本运营空间。

  “资本退潮后长租公寓底层的商业逻辑,应该回归到赚取微薄的租金差。”张宏伟说。(刘娜)

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发布日期:2020-12-03 12:29:40

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