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关键词：土地,房企,富力,地产,市场土,明显拍线,成交
9月份土拍市场较8月的热度有所下降
来源：微信公众号“地产价值论”
“这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战。”
这是郁亮此前举行的媒体交流会上，对于“三道红线”的表态。而据报道，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
“三道红线”真的来了！
考虑到我国特殊的金融环境，几乎可以肯定的是，试点房企外的众多房企也要受到“三道红线”的制约，因为没有金融机构会冒头无视监管规则。
时间紧、任务重，碧桂园、恒大就位列首批12家试点头部房企之中，而曾是“华南五虎”中老大的富力地产尽管未能成为试点房企，但紧迫感一点也不必别人少。
9月30日，富力地产完成16富力11的28.55亿债券回售登记工作；
9月29日，富力地产公司与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得重大进展。
10月5日，富力地产公告完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元。
另据悉，富力地产近期完成出让其持有的广州CBD某写字楼的权益，交易规模近20亿元。
富力整个上半年进一步放缓土地购入速度，拿地金额仅为60亿元……
富力地产开始全力去杠杆！
正如郁亮所言，这是行业游戏规则的重大改变，也必将改变整个行业原有的发展理念和轨迹。
而中小房企通过加杠杆实现弯道超车的空间无疑被大幅压缩，地产行业的江湖座次也将逐渐稳定，强者恒强的格局越发清晰。
春江水暖鸭先知，这一切的变化在9月份的土地市场已初现端倪。
PART 1
一、二线率先反应 住宅用地“量稳价跌”
中指院数据显示，9月以来，尽管环比8月的总额数据仍在提升，但同比去年来看，土地市场整体热度有所下降。
全国287城土地出让金同比增速下降11个基点至16%，主要受成交建面同比增速回落影响，287城供应及成交土地建面同比增速较上期均有所下降。
分城市能级来看，一、二线土地出让金增速的降幅相对更大，无论是同比还是环比，均有所降温。也是自今年4月土拍市场恢复以来的最低成交金额，主要受其成交均价同比增速下滑影响。
进入十月情况更加明显，10月5日-11日，40个主要城市土地供应量环比增长109%，但成交量却环比下降71%，出让金总额较前一周下降83%。
而相比之下，三、四线城市的土拍在9月并未受市场环境的影响，环比和同比均呈现较为明显的增长。不过，进入十月也陆续环比降温。
从土地性质来看，9月份的住宅土地成交结果表现出“量稳价跌”的走势。成交面积环比企稳回升，价格交8月份有所下滑，也是自今年4月土拍市场恢复以来的最低成交均价。
总体来看，9月份土拍市场较8月的热度有所下降，其中在高能级城市、更为市场化的住宅土地价格方面反映的更为明显。且进入十月后，多项总量数据环比大幅下滑。
PART 2
市场热情退潮 溢价率明显下降
如果说总量成交数据还不是很直观，但是能反应一些土拍市场的热度及情绪的指标变化非常明显。
首先从超百轮竞拍地块的数量来看。9月份超百轮竞拍地块仅有29幅，自6月峰值之后连续3个月下滑，较6月百轮竞拍地块数量腰斩。
其次从土拍溢价率来看。CRIC监测数据显示，9月的溢价率环比8月下降1个百分点，降至15.2%，并创下今年4月以来新低。在“三条红线”严控下，企业拍地积极性有所回落，土地市场热度明显下调。
此外，值得注意的是，中指院数据显示，结构上一二线溢价率仅为9.41%，较上期下滑2.63个百分之多。更为敏锐地反映出市场环境的变化。
总体来看，溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。
PART 3
绝对库存接近历史最高 14城出台稳地价政策
“知己知彼、百战百胜”，这句话在土拍市场也是适用的。土地出让招拍挂，作为市场化交易撮合的平台，其最终成交的结果反映的是土地供需双方的诉求。
对于房企来说，尽管今年4月以来出现了较好的拿地窗口期，但总体来看，他们是不缺存货的。
中指数据显示，截止8月，房企开工未售口径绝对库存及推盘未售绝对库存数据，均达到或接近2014年的历史顶点。而去化周期也有所上升，尤其是推盘未售的去化周期上升至14个月左右的高点。
在三道红线截止日逐渐到来的将来，房企应该做的是和富力一样，谨慎拿地、加大去库存力度、降低杠杆率、减小自身的债务负担，“活下去”等待下一个行业上升周期。
对于各城市政府而言，实现平稳上涨的可持续的土地成交结果是首要目标，在今年住宅土地成交价较去年已有较大涨幅的情况下，在房企库存数接近历史最高值的风险下，在行业融资政策的压力之下，为土地市场降温是更为合理的选择。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前全国14个城市出台了“稳地价”措施，叠加“三道红线”政策效应，预计房企四季度整体拿地更趋稳健，地价或更趋于平稳。
“三道红线”对于土拍市场的影响才刚开始，预计十月份的土拍数据将会展现的更加明显。或许在未来，捂着地就能赚钱的时代早已一去不复返了，而孙宏斌所说的：投资最重要的一条原则，千万不要拿错了地，将成为房企更为核心的竞争力。
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