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被恒大碧桂园超越后万科还能重回第一吗

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  万科物业比万科地产如何

  不是在看房,就是堵在看房的路上!每年总有那么一两回。

  十一黄金周,想必很多朋友都有去看房吧!68折,送车(位),抽手机……各种,惊喜的、意外的、尴尬的、心酸的、想着想着也到了返岗上工的时间点了!

  大家如有什么揪心的看房心得体验,欢迎文末留言,或加咱们的微信群来讨论。

  今天认真地说个的事儿!

  在一个月黑风高的夜里,几名小区业主突然给“地主家”送去了一面锦旗,为“叫苦”民众打抱不平。节前,在宁波某小区上演了一场当代的“侠客除奸”大戏。

  回来向大家招手示意:大家不敢做的事情,我们带头去做;明知搬不动的石头,我们带头去搬;习惯了隐忍的业主们,我们也该站起来说“不”了。也是时候该团结起来“打倒”物业了!

  于是,从宁波到全国,效仿者络绎不绝。

  “干啥啥不行,收钱第一名!”谁都没想到这句极为讽刺且带有强烈针对性话语的锦旗,居然是由万科业主送给万科物业的……

  诉求是否有理那另说,总之业主不满意,就可以送个“锦旗”拍张照,让吃瓜群众来评个理儿。

  可见,如今这业主和物业之间的“怨恨”是该有多深啊?

  戏剧性的一面竟然是,作为受赠方的万科物业正是国内第一个组织“业主委员会”的物业公司。而今却落得被业主的联名送“锦旗”的尴尬境地,这不就是“搬起石头来砸自己的脚”吗?

  01

  标杆的尴尬

  送“锦旗”本是向对方表达一种谢意的褒奖之举。但在特殊的场合,特别的时间点,再加上独有的表达方式,竟然成了这种“杀人诛心”的反击手段……

  对“送锦旗”这一举动不做评价,但有一说一,对业主而言,如果遇到什么麻烦事情靠送一面锦旗都能解决,那别说物业了,咱们的司法机关是不是也都可以关门。

  果然,万科物业也不示弱!毕竟也算是业内标杆了吧,为了这么一件小事,去跟这些业主们瞎掰扯,结果只会越描越黑,既然惹不起,难道还躲不起吗?

  9月13日,宁波万科物业回了一份致业主们的“公开信”,冷冰冰地扔下了八个字:“青山绿水,江湖再见”。似乎有一种略带霸气“老子不干了”的潇洒转身之意。

  其实双方的问题根源很简单,一句话来讲就是:送“锦旗”的几位业主,想让车位费下降至150-180元间。而万科物业觉得这个价格与当下240元的定价相差太大,也就没同意。然而,这240元只是政府备案价360元的三分之二,要说万科物业收贵了,这道理是说不通的。唯一讲得通的就是,几位业主在无理取闹。

  同时,咱们不妨换个角度想一下,在刚平息不久的315后和业主之间的矛盾,为啥又一次出现在万科身上?难道都是巧合吗?

  当然,任何一场风波都离不开巧合,但除此之外唯一可解释的就是,万科丢了灵魂,忘了初心!

  如今的万科已不再是当年的那个万科了,如今的万科物业也不再是当年的那个万科物业了!

  02

  走下神坛

  万科不再是当年的万科了?

  这个变化,似乎从四年前的那场股权大战就开始,万科赢了,王石退了,华润走了,宝能赚了。自此以后,万科走下了神坛,也丢掉了初心。

  从营业收入来看,恒大在2017年超过万科,此后几年,万科就再也没有反超恒大的能力了;碧桂园(9.96, -0.04, -0.40%)在2018年也超过万科,从此万科,只能屈尊第三了。

  (数据来源:万科、恒大、碧桂园历年年报;图表整理:格隆汇楼市)

  从项目均价(销售额/销售面积)上来看,在过去的五年里,万科从2015年的平均12651元/平米,上涨至2020年上半年的15431元/平米,五年累计上涨21.97%。从均价的增长率来看,万科项目均价从2015年的同比增长6%下降至2019年的2%。

  而在同期,国家统计局公布的全国商品房均价则从2015年的平均6793元/平米,上涨至2020年上半年的9638元/平米,五年累计增长41.88%。而均价的增长率上,过去的五年里,全国房价稳在8%上下徘徊。

  (数据来源:万科业绩公告、国家统计局;图表整理:格隆汇楼市)

  可见,营收上蝉联十多年的地产老大哥万科被恒大和碧桂园给超越了。

  如果说这没多大关系,万科走的是“精品”路线,不屑于和恒大,碧桂园之流做“低价”市场。那么在万科的“精品”路线上,项目均价增长都没有跑赢全国市场平均水平,还嘚瑟个啥?

  逆水行舟,不进则退。

  当所有人都在向前跑,唯独你万科原地不动,这就是在“倒退”!

  03

  王者欲归来

  丢掉了地产开发头把交椅的万科,如今似乎把希望都寄托在了另一招牌业务——万科物业上。

  万科物业比万科地产如何?

  从2019年财报看到这样一段话:万科物业连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,连续六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首,连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号,并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。

  (截图源自:万科2019年年报)

  对于万科而言,除了地产老大,物业也算是业内首屈一指的标杆存在。

  从万科2020年的半年报我们可以看到,上半年万科总营收1448.38亿元,同比增长4.75%;利润率23.61%,较2019年上半年下降4.13个百分点。其中,物业收入达66.98亿元,同比增长26.80%。

  虽说相比于地产业务而言,物业服务者14.37%的利润率不太高,但业务收入增长较好,发展空间也就差不到那里去了。

  更为重要的是,有“万科”这块金字招牌在!

  如果说是受上半年的疫情影响,不具备可参考性,有我们不妨看一下2019年的财报。

  2019年报亦是如此,2019年万科物业服务收入达127亿元,同比增速达到了29.65%。

  作为年营收超过3600亿的行业的龙头,虽不差这百余亿的收入来源。但今天的万科缺的是这近30%的高增长。

  近两年来,拆分物业板块上市就成了内地房企的集体大动作。截至8月底,在香港上市的内地物业公司已达26家。卖房子的时候,房地产商都信誓旦旦,物业的宗旨是服务业主,现在却通过上市,摆明了物业是房企的第二个赚钱的机器。

  假如我们以保利物业(63.5, 1.50, 2.42%)为参考,55倍的市盈率,万科物业又将是一个市值过千亿的上市公司。更何况,无论是经营业绩、还是在品牌影响力上,万科物业都远超保利物业。

  万科如拆分物业并成功挂牌上市,或许将会成为重回业内老大的唯一可能性。

  04

  标杆的痛

  可能性归可能性,问题终归是问题!万科的屡次遭人嘲讽,不能总归咎于外界的嫉妒。

  7月16日,在一场延缓了4个月的“315”晚会上,万科以“精装房质量问题”上了一次年度黑榜。一时间,万科的形象算是一落千丈。随后,在民众的热议中“南昌万科2000住户集体退房”也顺势登上热搜。

  (截图源自:新浪微博)

  万科今天所面临的一切嘲讽,除了外界的妒忌和吃瓜群众喜欢看热闹之外。至少还有这两个问题疑点绕不开:

  1、为“活下去”而付出的代价。

  20多年的业内老大,如今却面临着恒大和碧桂园这两大劲敌。“高周转”成了地产商“争名上位”的必杀技。想要直面恒大碧桂园的压力,就必须放弃打造“精品”的初心。

  前边提到,过去的五年全国房价上涨了40%,万科却只上涨了20%,这就是万科为“活下去”在迎合“高周转”。

  30十年的物业经验,首创“业主委员会”制度。早些年万科对地产开发的态度,除了注重早期建设质量的要求,还兼顾起后期服务维护的意识。

  “介入早,定位高,名声响”,这是万科物业给近乎全国业主的第一印象。如今为了走量,放弃这一“精品”必然会遭到外界的唾弃。

  正因为万科以前站得高,做得好,今天在“高周转”的压力下,你稍有差池,就会被外界拿着放大镜来观察。

  2、整体物业市场环境的问题。

  据《三联生活周刊》报道:

  西安业主自管小区,三栋楼304家住户6家商户,全年共缴物业费90.53万元,一年下来却结余了83万,给人的印象是业主都不用缴物业费了。

  河南新乡业主自管小区的账目更直白,这个小区的物业费每平方米每个月只有 0.2元,车位费也只有35元/月。

  山西太原一小区业主自治5年,物业费仅为0.45元/平方米/月……

  (截图源自:三联生活周刊)

  表面上,似乎就是业主们组织业委会,并驱逐专业的物业服务企业出小区,由业主们全面接管小区并自行实施物业服务的行为。但大多数情况下并不是业主驱逐物业,而是物业无奈撤离。

  最后,随着汽车普及,车位日趋紧张,随着电商收件,以及广告业的发展,物业们赚钱的办法越来越多了。快递柜、售货机、电梯广告……

  这些本该属于业主们的收入,大可以用在物业管理的开销上。

  万科一直以来在行业都是标杆和先驱者的形象。如果想拆分物业上市,最起码得在这个物业领域再有所作为,单纯为了上市而上市,这不是标杆应有的姿态。

  一切荣誉,只能代表过往!

  标杆万科应该向前看,而不是向钱看!

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发布日期:2020-10-10 08:42:13

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