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金科股份狂奔后遗症:踩中“三条红线”

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公司销售规模要达到2000亿元

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杨柘 

今年上半年,金科股份(9.980, 0.17, 1.73%)、融创中国股权争夺大战告一段落,老朋友红星家具集团战略入股,金科股权结构迎来稳定期。

即便如此,实控人黄红云仍不敢轻松下来。尽管有漂亮的中报业绩,但连踩“三道红线”以及楼盘质量问题频发等压力,仍如泰山压顶。

逆势高价拿地

疫情没能影响到金科股份的步子。公司年初设定年度销售目标2200亿元,并未因此作出调整,这家重庆房企仍奔跑在冲击规模的路上。

尤其是在拿地方面,公司保持着激进的土地收储策略。

金科股份(000656.SZ)延续新增土地储备面积大于销售面积的状况,截至2020年6月末,公司新增土地储备建筑面积1370万平方米,是当年销售面积的1.59倍,公司总可售面积在期末达7400万平方米。

今年上半年,公司实现营收303.06亿元,拿地耗资546亿元,远超营收规模。今年前6个月,公司在公开市场拿地87宗,根据拿地资金和建筑面积测算,折合每平方米成本3985.40元。而上年同期,这一数字为2764.71元/平方米。

拿地成本高企、销售均价下行,势必挤压企业的盈利空间。

较为明显的是,公司在2月份斩获的成都龙泉驿柏合镇龙华路地块,拿地成本6800元/平方米,实际销售报价在万元以下,剔除开发成本之后,利润空间已相对较薄。

今年上半年,公司毛利率为25.95%,比上年末下降3个百分点。

踩中三道“红线”

金科股份在今年实施的“高质量发展”转型并非那么顺利,就在8月中旬,监管部门披露对房企的三道红监管红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%,以及现金短债比小于1倍。

在行业前20强中,金科股份可能是为数不多、同时踩中“三道红线”的企业。

公开数据显示,截至6月,公司剔除预收款后的资产负债率达74.08%、净负债率124.62%,现金短债比0.98倍。

2020年6月末,公司有息债务规模1103.46亿元,若要降下24个百分点,有息负债规模须降至958亿元左右。

截至今年上半年末,公司货币资金余额367.6亿元,一年内到期有息负债总额为354亿元,在不考虑受限资金的情况下,在手资金仅能覆盖短期债务。

2020中报显示,截止2020年6月末,公司实际担保总额合计933.92亿元,占公司净资产的比例为315.54%。

高周转后遗症频现

金科股份的理念是“美好你的生活”,不过,在高周转模式下,它真的可能毁了你的生活。

今年7月,重庆金科联发东悦府的不少业主还未收房,生活就被“耽搁”了。

根据监管部门通报,东悦府项目10栋楼楼栋基础下沉,房屋出现结构裂缝及部分指标超出规范要求等,被监管部门勒令推倒重建。据传,项目拆除重建及赔偿业主的违约金等资金已超过10个亿。

位于重庆市南岸区的金科联发金悦府项目,是2018年5月,由金科股份和联发集团联合拿地获得,当时楼面价6000元/平方米,总计耗资20.66亿元。

启信宝显示,上述项目开发商为重庆金江联房地产开发有限公司,由重庆金科房地产开发有限公司、联发集团重庆房地产开发有限公司分别持股50%。

据媒体报道,被拆除重建的10栋楼系公司推出的高端洋房产品,这已成为今年重庆房地产行业大事件。

除重庆大本营项目之外,湖南浏阳的金科山水洲别墅项目24栋别墅违规被拆除、四川南充金科集美天宸、成都博翠粼湖以及郑州金科城等项目质量问题饱受诟病。

然而,这些高周转后“后遗症”并未影响公司大肆扩张,今年中报显示,公司仍在“聚焦项目高效周转”。

公司发布《2017-2020年发展战略规划》显示,2020年,公司销售规模要达到2000亿元,为实现这个目标,公司的“1671”高周转模式被用到极致。

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发布日期:2020-09-16 13:53:35

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