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白菜价房子上热搜2万/套

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则是资源枯竭型城市的转型困境

(原标题:辽宁阜新:“白菜价”房源折射下的转型困境_中国政库_澎湃新闻)

8月末的辽宁阜新,雨水频频,褪去了夏日的燥热后,湿润的秋风带来了久违的舒适。

在阜新市太平区城南街道鑫源小区,茶余饭后能看到大量的居民们悠闲地坐在一起聊天、打牌。与众不同的是,他们谈论的话题多是自己小区及周边小区的房价。

“一套38平方米毛坯房,15000元,每平方米均价398元;一套56平方米毛坯房,20000元,每平方米均价357元;一套60平方米电梯楼毛坯房,45000元,每平方米均价750元……怎么样?很低吧,但一套都卖不出去。”大于(化名)今年51岁,在鑫源小区内开了一家房产中介,主要经营鑫源、城南小区(早期棚改)、米家小区等房源。谈到该片区房产的售卖成交情况,大于显得非常无奈。

阜新市,地处辽宁省西部的低山丘陵区,是辽宁省西北部地区的中心城市,沈阳经济区重要城市之一,曾拥有全亚洲第一大露天煤矿,被誉为“北方煤都”。而今,褪去“煤都”光环后的阜新因低价房再次进入公众视野。

澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者前往阜新市实地了解到,阜新市的“白菜价”房源主要存在于大于所在的鑫源小区以及附近米家小区等,这些小区基本都是远离市区的棚改回迁房,而非通常意义的商品房。

某低价房源小区 本文图片均为 澎湃新闻记者 张成杰  图 某低价房源小区 本文图片均为 澎湃新闻记者 张成杰  图

但“白菜价”房源背后折射出的,则是资源枯竭型城市的转型困境。

“白菜价”棚改回迁房

澎湃新闻查询多个二手房交易网站看到,阜新市低价房源普遍集中在城南小区(早期棚改)、鑫源小区、米家小区、平安西部、高德小区等,部分房源每平方米单价基本都在500元左右。

某网站低价房源截图某网站低价房源截图

某网站低价房源截图某网站低价房源截图

根据网络低价房源显示信息,澎湃新闻记者前往房源所在小区进行探访时注意到,这些小区都规模较大,环境整洁,更像是一个大的社区,超市、药店、饭店、幼儿园、健身器配套设施也都较为完善。但房屋老旧,离市区较远,有的甚至靠近荒地,并且小区均为棚改回迁房。

鑫源小区鑫源小区

大于告诉澎湃新闻记者,他2006年底回迁入城南小区(早期棚改),当时小区有些人在市区买了房,也有人家里回迁时分到多套房,很多人都有卖房需求,他看到其中商机,2007年就在小区内开了房产中介。“当时55平方米简装,好一点的能卖到9万左右,生意最好的时候是2012年下半年,很多外地人来买房,为了小孩读书落户,一套房中介费都能赚5000元。”

随着生意渐好,2015年大于又在鑫源小区购置了房产,“虽然都是棚改回迁,但这个毕竟是新小区,城南的房子老一点,不过还好脱手了,不然现在绝对也压在手里”,大于坦言,现在的房子越来越不值钱,生意也不好做,一个月卖出一套房屋都难,小区里很多房产中介都不干了,“这里本来就不好卖,现在很多人赔着钱想脱手,2万左右一套的房子多的是,想要,分分钟就能给你找到5套。”

大于带澎湃新闻记者看了一套城南小区(早期棚改)6层顶楼的毛坯房,建于2008年左右,约38平方米,售价1万5,折合每平方米395元,因为闲置太久,裂痕严重,而且阳台有渗水现象。“棚改回迁房的质量都不会太好,如果长时间不住就会有这种问题,又是在顶楼,长时间无人打理问题很多,再便宜也无人问津。”大于表示。

38平方米售价1万538平方米售价1万5

在鑫源小区,一套60平方米的高层电梯楼毛坯房,建于2015年之后,房子较新,售价仅为4万5。大于介绍,“电梯楼才卖4万5,这要是从前想都不敢想,现在这个小区空置了很多,但即使这样还是没人买。”

鑫源小区电梯楼鑫源小区电梯楼

同为棚改回迁房的米家小区闲置房多的更为明显,走进小区里,到处都能看到张贴着出售房屋广告的玻璃,小区极为冷清,记者以购房者的身份前往四层的一间55平方米房子,这套毛坯房标价2.5万元。房主表示,自己全家都已搬到沈阳,当时分的房子多了一些,类似闲置的还有亲戚的加起来有10套之多,现在不求赚钱,能脱手就行。

从房屋的玻璃向外看去,一片绿地,“住这里特别清净,远离市区,你可以感受田园生活。”房主推荐说。

米家小区某房间窗户外米家小区某房间窗户外

与距离市中心13公里的米家小区、鑫源小区相比,平安西部小区相对而言靠近市区,距离市中心7公里左右。小区里一套网上挂牌售卖的55平方米顶楼毛坯房,售卖2万元,每平方米均价364元,房子并无直观问题。中介表示,2万元包括直接把户过到名下,水、电、物业费都会帮助置办好。由于房主是外地人,急于脱手才会这么便宜。

平安西部小区平安西部小区

但阜新也并不是所有的房子价格都如此低廉、售卖困难,市中心的新房普遍单价在每平方米3900元左右,像碧桂园、祥宇等品牌楼盘保持在每平方米5000元以上,且售卖紧俏,好的楼层基本已经售光。而多数二手房房价则保持在每平方米2700元上下,也未出现“白菜价”。

当然,这样的价格和南方很多城市甚至县城的房价相比,已经是低得不能再低了。

阜新出租车司机李平(化名)坦言:“房价降得最快的就是原来的棚改回迁房,之前住的大多都是矿上工作的,随着多个煤矿关停,很多人都只能外出打工,本来也没多少人了,而且房子和商品房比起来质量不怎么样,诚心想住的话都不会买这里,人越走越少,房子越剩越多。”

“白菜价”背后的资源枯竭型城市转型之困

前有鹤岗,今有阜新,皆因“白菜价”房子上了热搜。

与鹤岗类似,过去阜新也曾经是重要的煤炭基地,因煤而兴,巅峰时期,仅海州矿的年产量就占据全国总量的10%以上。然而,经过多年的开采之后,阜新的煤矿资源已经枯竭,煤炭主导的单一产业开始衰退,城市陷入了“矿竭城衰”的困境。

阜新海洲露天矿国家矿山公园阜新海洲露天矿国家矿山公园

2001年阜新市被国务院确定为“全国首个资源枯竭城市转型试点”,随后开始了艰难的转型摸索。然而,城市“资源依赖症”并没有随着转型的提出而彻底解决。

在中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、研究员王业强看来,由于阜新市长期依赖煤炭资源开采,煤电在地方经济占比超过一半,在城市经济发展中缺乏产业结构调整的动力,长时间内城市产业结构较为单一。阜新市在提出转型后,煤炭在很长一段时间仍是支柱产业,地方经济依然没有摆脱对传统资源的依赖。

新华社在2017年曾报道,尽管这些煤城已宣告资源枯竭,国有煤矿产量曲线却一度箭头向上,与“黄金十年”市场走势高度拟合:阜新矿业集团2001年原煤产量826万吨,2011年增至1210万吨,随着市场下滑产量跳水,2015年又降至771万吨。

阜新过去以煤炭作为支柱产业,2015年左右煤炭行业下行,期间就业机会减少,人口出现外流。

上述报道提及,2015年,阜新矿业集团营业收入一下子减少30个亿,利润总额由正变负。2016年更是雪上加霜,由于无煤可采,本地7座煤矿关闭了6座,2.8万名职工面临转岗分流。该集团一位财务负责人透露,2016年阜新市76%的社保缺口,来自于这个多年的纳税大户。

此外,澎湃新闻查询阜新市2015年和2019年国民经济和社会发展统计公报注意到,从全市户籍人口数据来看,2015年末是189.5万人,2016年末是188.9万人,2017年末是186.2万人,2018年末是185万人,2019年是183.7万人,4年减少了5.8万人,阜新的人口一直呈净流出状态。

另据辽宁省各城市最近三年的国民经济和社会发展统计公报显示,阜新市的GDP三年均排名末位,2017年至2019年分别为421.7亿元、446亿元、488.1亿元,而同省的大连市则为7363.9亿元、7668.5亿元、7001.7亿元,近三年均位列第一,对比悬殊。

其中,2019年阜新实现GDP为488.1亿元,人均地区生产总值27945元,不足全国平均水平的四成。我国人均国内生产总值为70892元。

“根据统计数据,2019年东北阜新、鹤岗的商品房均价分别在3500元和2900元左右的水平。峰值出现在2014年,分别为3900元和3500元左右。明显的变化是都经历了一个缓慢的上升,然后下降的过程,步调基本一致。”中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、研究员王业强对澎湃新闻分析,这些资源型城市的衰退必然会造成房价的低迷,主导产业衰落,接续产业跟不上,经济衰退必然留不住人。随着人口流出以及人口向中心城区集聚的发展,那些位置差、配套差的回迁房就会面临被抛弃的风险。

转型路在何方

王业强表示,经济衰退、人口净流出,这实际上就是城市收缩的现象,也是国际上城市发展过程中普遍存在的现象。在我国部分地区,很多城市也面临着局部收缩的问题,只不过东北地区表现较为明显,转型是这些城市所面临的必然选择。

近几年,在中央和地方的共同努力下,虽然大部分枯竭型城市实现了经济增长,但转型目标远未完成,很多资源枯竭型城市仍在转型路上。

在王业强看来,东北振兴这么多年,国家给了很多政策,但是产业转型升级依旧是困难重重。除了外部环境因素之外,一个关键的原因就是体制机制不活。

“由于长期受传统经济发展思维束缚,重工业经济地位根深蒂固,短期难以改变,自主性、多元性、灵活性的产业发展意识不够。东北缺的不是技术创新,而是制度创新。因此,东北产业转型升级,需要重点克服阻碍创新的体制机制,尤其是在产业智能化时代,利用东北老工业基地基础优势,通过与新技术、新产业融合推动转型升级,改善营商环境,完全可以弯道超车、实现振兴。”王业强说。

王业强表示,以阜新为例,从自身发展来看,首先应大力引进环境治理方面的专门人才,利用国内外环境监测与治理的先进技术,尽快改善全市生态环境。如今阜新市环境污染严重,加大环境治理力度,确保生态环境逐年改善,营造宜居环境已经迫在眉睫。其次是应完善城市产业体系,克服对传统煤炭资源的依赖性,发展新兴产业。

值得注意的是,阜新也开始从环境治理和生态修复为出发点来探索新产业。

新华社2019年曾报道,阜新规划建设百年赛道城,赛道城项目规划区域约30平方公里,其中24平方公里为废弃矿区,6平方公里为待建城区。规划在24平方公里的废弃矿区中,依托矿坑现状及分布,建设12条各类“主题赛道”,同时围绕赛道规划建设特色小镇集群,涵盖红旗赛道小镇、赛道乐园小镇、冰雪世界小镇、汽车摩托车场地赛竞技小镇等。6平方公里的待建城区规划建设以职业教育(重点发展通用勤务专业)为主要发展方向,力图打造成教育、研发、创客等产业的综合体。

王业强还表示,除了内部动力外,还要积极抓住外部机遇来破解自身困境,包括高铁、机场等发展机遇,不断完善区域基础设施和交通网络建设,积极融入国内经济大循环,为当地产业转型发展创造机遇。

比如,预计今年年底建成通车的京沈高铁,起自北京,途经北京市顺义区、怀柔区、密云区,河北省承德市,辽宁省朝阳市、阜新市,终至沈阳。京沈高铁全线通车后,将进一步扩展东北地区高铁网覆盖面,加快形成东西并举的进出关高铁通道,极大方便沿线群众出行,对促进区域经济社会发展、助力东北全面振兴,具有十分重要的意义,最直接的就是房价也有可能提升。

此外,王业强也谈到,随着“一带一路”倡议的提出,东北亚经贸合作发展活力增强,如何抓住这千载难逢的历史机遇,也是东北诸多城市所应探究的。

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发布日期:2020-09-08 13:09:06

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