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限售限购政策的调整是市场关注重点
本报记者 殷高峰
5月28日，西安发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），从四方面提出九条举措，从保障合理住房需求、促进二手住房流通、强化住房金融支持、优化各类人群购房政策四个方面对商品房交易政策进行了调整，并于当天生效。
“当前政策支持下，市场空间进一步释放，市场信心将不断提升。”陕西省房地产业协会副秘书长、《陕西房产》主编张国政在接受《证券日报》记者采访时表示，在守好风险底线的同时，新政对之前的收缩性调控政策进行适度调整，以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求为着力点，从长远看，有助于提升城市吸引力、增强城市竞争力和发展后劲。
限售限购政策的调整是市场关注重点，也是此次《通知》的重点。
限售方面，调整前条件为：商品房买卖合同网签备案满5年，且已办理《不动产权证书》；二手住房买卖需《不动产权证书》取得满5年。调整后条件为：商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年；二手住房买卖需《不动产权证书》取得满2年。
“此次政策‘松绑’时限，加强了市场流动性，二手房市场或将回暖。”陕西省房地产研究会媒体委员会主任刘四海对《证券日报》记者表示，对于正在观望的购房者和卖旧买新的改善置业者来说，是个利好信号。
“值得注意的是，二手房指导价依旧没有松绑迹象，这是为了避免松绑之下二手房市场出现报复性上涨。”刘四海认为，在利率、首付比例、限购等方面利好政策共同作用下，能够起到刺激改善置业需求的作用，在“以旧换新、以小换大”的推动下，能够刺激二手房市场回暖，提高新房、二手房市场流动性。
在限购方面，调整前条件为：市外迁入本市户籍，购房前落户满1年，且连续缴纳12个月社保或个税；非本市户籍，购房前连续缴纳5年社保或个税。调整后条件为：市外迁入本市户籍，购房前落户满1年；非本市户籍，持本市《居住证》且购房前2年在本市连续缴纳社保或个税。
可以看出，新政分别取消了12个月社保或个税限制与5年社保或个税的限制。“新政取消或放松了对社保或个税的强制要求，有利于保障刚性住房需求。”张国政表示。
“从影响来看，购房者入市置业难度降低，对市场、房企而言是一个积极信号，相信接下来市场热度将会有所提升。”刘四海表示。
《通知》新增两类“刚需家庭”：一类是二孩及以上家庭，且符合西安市住房限购政策的；另一类是28周岁及以上未婚人士，且须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合西安市住房限购政策有关要求的。
“这是一个大利好，细化了对于刚需的界定，二孩及以上家庭、28周岁及以上未婚人士，在今后购房时有了政策利好支撑，摇号中签概率增加。”刘四海表示。
此外，《通知》明确提出降低公积金贷款首付比例等政策，强化住房金融支持。
“这次新政体现了西安市政府落实城市主体责任和担当。”张国政表示，西安通过保障合理住房需求、促进二手住房流通、强化住房金融支持、优化各类人群购房政策等，通过精准有力的“组合拳”形成合力，激发潜在购房需求，有利于促进房地产市场健康发展和良性循环。
在刘四海看来，西安此次政策更加精细化、人性化地界定刚需家庭，有效解决“真刚需购房者”入市摇号难，有效释放了市场需求；公积金贷款政策相关调整降低了购房者置业门槛，增加了相关需求；放宽限售则缓解了改善购房者置换压力，“卖旧买新”更轻松，增加了二手房市场流动性。
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