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并非一下子就会下跌30%到50%
- 根据数据显示:2021年10月全国新房均价环比下跌0.3%,最重要的是10月全国商品房销售均价跌到9764元/平米,这个数据意义非常重大,因为去年全国平均房价是9860元/平米。也就是说10月房价比去年还低,只要接下来这2个月保持下滑行情,那今年房价不排除低于去年的可能。
随着房产税的呼之欲出,楼市行情观望的多,买房的少,房价看似上涨,实则正在阴跌,手里多套房子炒房客已是人心惶惶。于是有人就疑惑:房价下跌是肯定的,但我们的房价是否会暴跌呢?
我们假设每年房价下浮5%,而房子利息成本是5%,房屋折旧成本在3%左右,考虑到目前房屋租金在房价的1.5%左右,同时也考虑到有人不租,租不出去,物业成本,就算获利1%左右。
- 可见,一般来说,对于一二线城市而言,根本不需要暴跌,只需要横盘微跌几年足够了。按照横盘5年来算,二手房房价一共相当于就跌了20%到25%,利息成本则在25%到30%,因为5年房屋变旧,价格也会下降5%到10%,但租金收益在5%左右,最后房屋实际价格的下降幅度变为45%到60%。
我们再来看看,即使日本曾经出现房价暴跌,金融大泡沫,根本也没有一年暴跌30%或者40%,其实算起来一年也就是跌10%+左右,几年时间房价就跌惨了。
因此,通常说的房价暴跌,并非一下子就会下跌30%到50%,只要是持续的下跌,甚至是持续微跌,长期看房价下降就相当明显了。
要知道,房地产是有金融属性的消费品,有钱人多了才能吃满汉全席,而不是你没钱我借钱给你吃满汉全席,这是严重本末倒置的,一些西方主要国家就是这个情况。
但他们其实也比较尴尬,因为10个金融危机9个从房地产开始,续到现在这个地步,基本就是戳破速死不戳晚死的节奏,那就还是晚死的好。
但我们还有机会,大多数城市都没有放开调控,利率也维持在高位。不过这里有个很有趣的地方,根据不可能三角,我们永远也不能解决货币超发(不一定是通胀)的问题,所以会出现这样两种情况:
那么,老百姓实际上感受到的是:我的房子没跌,我的收入还提高了,真棒,虽然猪肉有点贵。
再说降息,其实最近几次降息都没动用基准利率这个大杀器,份额也非常谨慎,让流动性精准地注入实体经济。
虽然现在房贷利率还是高位,但还是你能拿到最便宜的钱。如今投资房产的话,千万不要买,韭菜太多,不差你一个。
通常来说,由债务支撑的经济泡沫体量决定了政策不希望硬着陆,进而引发系统性金融风险,房价暴跌就是诱因,冰封楼市使得房子成为特色的不良资产。
我们如今的情况如何呢?和美国的资产泡沫类似,不过我们的不良资产配置更加单一,哪怕是房地产泡沫。
为了更清楚说明这个问题,我还是要引入一些数据,据金融机构统计,我们的房地产信用贷款约占银行贷款20%左右,是不是觉得并不高,房价跌了最多也就20%的信用贷款中的一些可能面临断供风险。
- 但如果把不动产作为抵押品的贷款加上,我们的不动产信用及抵押贷款总和就会占到整个银行体系贷款的70%甚至更高。这就不得了,不要说房价跌20%,如果统计上全国房价跌10%,你都很难保证一些会为了不值钱的抵押品去偿还贷款,相当于你在典当行抵押的物品市场价值下跌了,估计大家都不愿意用原本的钱把他赎回来,还要偿还利息。
可见,房价崩盘会引发系统性的金融风险。房价一旦崩盘,金融机构将产生无法估量的不良资产,所有金融机构亏损甚至破产,而房地产在现在阶段最大问题是金融属性过高,一旦下跌,金融属性剥离后只剩下居住属性,价格还会跌破其本该拥有的居住属性价值,那么这些不良资产能变现多少来弥补占其70%以上的贷款价值呢?
我们要有一个概念,银行靠的是吸储和放贷赚取利息差,那么当居民感受到危机发生挤兑的时候,你拿不出那么多钱,整个金融体系就会瞬间崩塌。
随后是慢通胀下的资产价值下跌,冰封楼市下房价不涨,以CPI为3%来算,72法则告诉我们每24年这些不涨的资产价值就会腰斩,如果结合居民收入的增速,房地产泡沫的挤出时间还会更短一些。
最后,我拿北京举例,数字上距离高位跌了20%,但是考虑货币现象,实际跌得还要更多。可北京近10年年均工资增长在10%左右,那么只要横盘10年,2021年到2030年,泡沫就会彻底被时间换空间消化掉了,房地产的挤出效应也会消弭,反而更有利于人才的留下和企业的发展,进而为房地产真正的高质量发展提供依托。
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